Branży nieruchomości to pojęcie określające włącznie żadnej działalności gospodarczej lub prywatnych związanych z nieruchomością . Termin ten powszechnie określa czynności zarządcze i transakcyjne zachodzące na tych nieruchomościach, ale ma również wpływ na wiele powiązanych działań, takich jak: mieszkalnictwo , budownictwo , promocja , doradztwo , urbanistyka , architektura , zarządzanie itp. Prawo i finanse są obszary aktywności życiowej do funkcjonowania rynku nieruchomości.
Nieruchomość lub przedmiot, którego nie można przenieść, kwalifikuje się jako nieruchomość: łaciński rdzeń „ im-mobilis ” jest negacją łacińskiego przymiotnika „ mobilis ” oznaczającego „które można przenieść lub przenieść”.
Rozróżnia się mienie ruchome, które można przenieść z nieruchomości, której nie można przenieść.
„Nieruchomość” może zatem odnosić się do:
O „nieruchomości (data powstania 1920)” mówimy, gdy sprzedaż dotyczy nieruchomości. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zwykle tylko przedmioty związane z nieruchomościami. Sprzedaż majątku ruchomego musi odbywać się samodzielnie. W prawie uważa się również, że istnieją ruchome przedmioty, które mogą stać się nieruchome.
Tak więc drzewo w doniczce przenośnej jest obiektem „ruchomym/ruchomym”, podczas gdy drzewo w ziemi jest „nieruchome/nieruchome”. Tak jak samodzielna cegła staje się „budynkiem”, gdy tylko zostanie wkomponowana w konstrukcję.
Wewnątrz domu obserwujemy, że meble mogą stać się „nieruchome”, gdy np. nieumocowane „meble” kuchenne stają się częścią nieruchomości, gdy są zawieszone na ścianie. Mówi się, że mebel stał się „ budową według przeznaczenia ”.
W " pośredników nieruchomości " są w Francja z działalności wymienionych w pkt 1 °, 2 °, 4 °, 5 °, 8 ° i 9 ° Artykuł 1 st ustawy n o 70-9 z02 stycznia 1970regulujące warunki wykonywania czynności związanych z niektórymi transakcjami dotyczącymi budynków i przedsiębiorstw. 1 st grudzień 2016rozporządzenie rozszerzyło ten zakres na profesjonalistów zajmujących się zawieraniem umów najmu nieruchomości (a już nie tylko sprzedaży). Powiernicy współwłasności są również zaniepokojeni od 2014 roku.
Z okazji MIPIM Protech Europe 2019 branża nieruchomości zwraca się ku cyfrowym i nowym technologiom (3.0). Od transakcji na rynku nieruchomości z wykorzystaniem technologii Blockchain , po zdematerializowane agencje, przyszłość nieruchomości wpisuje się również w trend inteligentnych miast i połączonych domów zapewniających lepszą efektywność energetyczną (automatyka domowa, wirtualna rzeczywistość, zdalna wizyta).
Nieruchomość uwzględnia niezagospodarowane grunty, ale także domy. Konstruowanie odbywa się zatem pomiędzy tymi dwiema subdomenami. Może się nim zająć osoba prywatna lub profesjonaliści: promotorzy lub deweloperzy (promotorzy specjalizujący się w budowie osiedli mieszkaniowych).
Nieruchomość może być również wynajmowana przez właściciela. Może, jeśli chce skorzystać z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami lub wynająć go na własny rachunek.
W większości krajów umowa musi być podpisana między wynajmującym a najemcą. Prawo francuskie rozróżnia kilka rodzajów najmu lokali mieszkalnych : te regulowane przez prawo z 1948 lub 1989 r. lub najem specyficzny dla umeblowanego mieszkania; podobnie najem komercyjny .
Dochód z przedmiotowej nieruchomości (zwane czynsze lub dochody z najmu) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym (reżim dochody z tytułu własności), jeśli jest to „osoba fizyczna” podatnik i wynajęta nieruchomość jest dzierżawiona budynek. „Naga”, lub do podatku od osób prawnych , jeżeli jej jest korporacją opodatkowaną w ramach tego systemu. Może to być również wynajem umeblowanej nieruchomości. W tym przypadku systemem podatkowym będzie system zysków przemysłowych i handlowych.
Wynajem nieruchomości przez właściciela wynajmującego może wynikać z inwestycji w nieruchomości na wynajem . Nieruchomość jest następnie kupowana, a następnie wykorzystywana jako produkt inwestycyjny generujący dochód: czynsz. Rozważana tutaj nieruchomość niekoniecznie musi być mieszkaniem ( mieszkaniem lub domem ), ale może być miejscem parkingowym, zespołem mieszkaniowym ( budynek ), ścianami handlowymi, a nawet piwnicą.
Rynek nieruchomości to rynek kupna, sprzedaży i wynajmu nieruchomości , ewentualnie z remontem budynku. Sprzedaż nieruchomości odbywa się głównie za obopólną zgodą , ale niewielka część odbywa się w drodze licytacji , w przypadku przejęć, lub towarów sprzedawanych w kontekście sprzecznych spadków.
Transakcje te dotyczą one nowych lub używanych towarów, angażować pośredników takich jak firmy ( diagnoza nieruchomości , agencja nieruchomości , fundusz inwestycyjny nieruchomości , agencja nieruchomości , agencja nieruchomości , itd.) Lub organem zawodowym ( agent nieruchomości , ekspert , geodeta , dystrybutorem nieruchomość , negocjator nieruchomości , notariusz , etc.).
Według badania Raiffeisena z 2020 r. wynajem kosztował o prawie 20% więcej niż kupno nieruchomości.
W przypadku sprzedaży nieruchomości system podatkowy zależy od jakości sprzedawcy (osoba fizyczna, osoba prawna, francuski rezydent podatkowy, nierezydent itp.) oraz charakter nieruchomości (główne miejsce zamieszkania, nieruchomość na wynajem, itp.) .
Proces sprzedaży, który odbywa się w czasie, obejmuje pewną liczbę obowiązkowych czynności, w tym przyrzeczenie kupna lub sprzedaży (które może być sporządzone przez pośrednika w obrocie nieruchomościami lub bezpośrednio przez notariusza ), a następnie akt sprzedaż, która we Francji odbywa się wyłącznie u notariusza.
Kupując nieruchomość, kupujący są zwykle zobowiązani do skorzystania z kredytów hipotecznych. Te kredyty hipoteczne są ważne przy zakupie nieruchomości, ponieważ badanie INSEE dowodzi, że 80% osób korzysta z kredytu.
Hipotecznych sprawia, że jest to możliwe, przez pożyczanie od instytucji bankowej , na pokrycie całości lub części na zakup nieruchomości, budowę, operacji lub pracy na istniejącej nieruchomości. Inwestycja wynajem jest praktyka opiera się na nieruchomości, a mogą mieć różne cele, takie jak budowanie bogactwa, różnorodności i / lub zwiększyć przychody, etc .. Znajomość prawa , prawa umów , finanse i podatki są wymagane w celu wykonywania najmu inwestycji w sposób zgodny z prawem i optymalny, w szczególności na poziomie fiskalnym (błąd w deklaracji dochodów z tytułu własności, błędny deficyt majątkowy) oraz legislacyjnym (prawa lokatora, obowiązki wynajmującego itp.).
Na rynku nieruchomości ceny są ustalane swobodnie między kupującymi a sprzedającymi i mają tendencję do wahań w czasie w zależności od czynników zewnętrznych (w szczególności warunków ekonomicznych lub politycznych).
Z analizy zachowania rynków nieruchomości w długich okresach przeprowadzonej przez ministerstwo ds. mieszkalnictwa wynika, że ewolucja cen:
Ceny zależą również od „irracjonalnych” zmiennych, które są trudne do zmierzenia, takich jak waga przekonań, możliwości zauroczenia itp.
We Francji ceny najmu są korygowane indeksem dostarczonym przez Insee , referencyjnym indeksem czynszów .
W Paryżu OLAP (Observatoire des Royers de l'Agglomération Parisienne) odnotowuje wzrost o 50% w latach 2001-2011.
Wysoce spekulacyjny wymiar rynku nieruchomości może mieć wpływ na ceny , a nawet być częściowo przyczyną globalnego kryzysu , takiego jak kryzys z 2007 roku , kiedy to skutkuje powstaniem bańki na rynku nieruchomości , której znaczenie może być być tak duże jak bańki finansowe, aw niektórych przypadkach łączyć się z bańką finansową, aw innych być przyczyną międzynarodowego krachu finansowego .
Nieruchomość jest również podatna na pewne defraudacje . W 2018 r. we Francji, zgodnie ze sprawozdaniem z działalności Krajowej Komisji Sankcji (CNS) z7 maja 2018), 76% firm sankcjonowanych przepisami o praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu należy do sektora nieruchomości. Pomimo pewnych postępów w porównaniu z poprzednimi latami, w 2017 r. 49 decyzji dotyczących sankcji dotyczyło ich zobowiązań w zakresie zwalczania prania pieniędzy i finansowania terroryzmu; Należało nałożyć 87 sankcji, w tym 25 tymczasowych zakazów prowadzenia działalności gospodarczej, 13 ostrzeżeń i 39 sankcji finansowych (kary od 1000 do 30 000 euro); według CNS jest to jednak przede wszystkim sprawa wykroczenia zawodowego, związanego z szeroko podzielaną nieznajomością obowiązków tych spółek. . We Francji sektor nieruchomości ma prawny obowiązek wytwarzania urządzeń do identyfikacji zarządzania ryzykiem, obowiązek, który według CNS pozostaje „w najlepszym razie słabo rozumiany”.
CNS będzie musiała opublikować nazwiska osób ukaranych zgodnie z nakazem 1 st grudzień 2016wdrażaniu 4 th dyrektywy w sprawie zwalczania prania pieniędzy i finansowania terroryzmu . W 2017 roku naruszenia dotyczyły głównie braku protokołu wewnętrznego (23%), następnie identyfikacji i weryfikacji tożsamości klienta (20%), następnie braku gromadzenia informacji i czujności (17%). Niekiedy nie przeprowadza się obowiązkowych szkoleń (16% wykroczeń).
Poza efektami cyklicznymi, na cenę mają wpływ także specyficzne cechy nieruchomości. Mogą to być elementy nieodłączne od nieruchomości (łatwość dostępu i rozplanowania, wygoda, izolacja, ekspozycja, estetyka, zniszczenie, obciążenia i ograniczenia, dobrze zamieszkane lub swobodnie zamieszkałe), elementy sentymentalne (posiadłość rodzinna). Zjawiska niedoboru mogą być prawdopodobnie tworzone przez administracyjne ograniczenia budowlane.
Jednostką porównawczą dla cen nieruchomości jest zazwyczaj cena za metr kwadratowy (lub za stopę kwadratową w niektórych krajach anglosaskich). W przypadku właściwości dochodowych stosuje się mnożniki dochodu i inne powiązane miary ( stopa dyskontowa ). Wreszcie, w zależności od rodzaju nieruchomości stosuje się również bardzo zmienne jednostki porównawcze (metr sześcienny, metr pierzei, cena za pokój lub mieszkanie itp.).
W 2019 r. w większości miast na świecie tempo wzrostu cen nadal spadało. Po raz pierwszy od 2012 roku średni wzrost cen został zatrzymany.
Portfel nieruchomości to zbiór nieruchomości, które posiadają podmioty gospodarcze ( gospodarstwa domowe , firmy finansowe , korporacje niefinansowe itp.). Aktywa nieruchomościowe są częścią aktywów niefinansowych .
Odnośne kwoty są większe niż na rynkach finansowych lub towarowych .
Na przykład we Francji aktywa nieruchomościowe stanowią 85% aktywów niefinansowych w całej gospodarce i 95% aktywów niefinansowych posiadanych przez gospodarstwa domowe . Stanowi 32% aktywów gospodarki i 68% wszystkich aktywów gospodarstw domowych.
Zaczynając od nabywców, są pośrednikami gospodarczymi, którzy kupują i wynajmują nieruchomości. Większość z nich to gospodarstwa domowe, inaczej zwane jednostkami. Możemy również spotkać profesjonalistów poszukujących miejsca na rozpoczęcie działalności. Możemy również spotkać inwestorów, którzy chcą pomnażać swój majątek, kupując nieruchomości, a następnie je wynajmując. Integrujemy banki, które pozwalają na zakup nieruchomości, bo bez nich często byłoby to niemożliwe.
Teraz, jeśli chodzi o sprzedawców, możemy spotkać tam również osoby lub profesjonalistów chcących oddzielić się od swojego głównego domu jako drugorzędne. Istnieją również agencje nieruchomości, które ułatwiają sprzedaż nieruchomości, oczywiście agencje te również mogą być wśród kupujących. Spotykamy również innych pośredników, takich jak portale nieruchomości, takie jak Le Bon Coin.
Nieruchomości peer-to-peer to termin odnoszący się do kupowania, sprzedawania lub wynajmowania nieruchomości bez konieczności zatrudniania specjalisty od nieruchomości, takiego jak agencja nieruchomości. Spadek PAP tłumaczy się wzrostem władzy agencji nieruchomości.
Transakcje dokonywane za pośrednictwem agencji nieruchomościAgencje nieruchomości to pośrednicy zajmujący się obrotem nieruchomościami: sprzedażą i wynajmem. Wzrósł z 20% w 1950 r. do 65% w 2013 r. Wykładniczy wzrost agencji nieruchomości, które potroiły swój udział w rynku w ciągu około pięćdziesięciu lat. Ten wzrost władzy można tłumaczyć efektywnością agencji, „Le Parisien” szacuje, że: „Spośród 100 kupujących, którzy przeszli przez agencję, 79 udało się sprzedać swoją nieruchomość dzięki temu pośrednikowi, wobec tylko 26 przez sieć. . Dla sprzedawców rozkład jest równie jasny, na korzyść agencji: 70% wobec 28% ”. W 2012 roku sprzedaż za pośrednictwem agencji nieruchomości stanowiła 68% rynku.
Transakcje realizowane za pośrednictwem portali nieruchomościW przypadku transakcji realizowanych za pośrednictwem sieci nieruchomości udział w rynku wynosi 19%. Z biegiem czasu nie mamy zbyt wielu danych, ponieważ jest to nowy segment, który rozwinął się dzięki technologii cyfrowej. Główne strony to Le bon Coin, Se Loger, Pages Annonces. Jest to segment skupiający zarówno osoby indywidualne, jak i profesjonalistów. Zyskuje coraz większy udział w rynku, ponieważ staje się coraz bardziej wydajny i jest to sposób na kupno lub sprzedaż za darmo, ponadto strony te są łatwo dostępne i ogólnodostępne.
Warto jednak zauważyć, że 60% Francuzów korzysta zarówno z usług agencji nieruchomości, jak i portali nieruchomościowych w swoich transakcjach na rynku nieruchomości.
Patrząc ogólnie na rynek widać wyraźnie, że na rynku nieruchomości dominują agencje nieruchomości z 68% sprzedaży, na drugim miejscu są usługi matchmakingowe, które stanowią 19%, a następnie 13% sprzedaży realizowane są dzięki notariuszowi lub ustnie. Biorąc pod uwagę te dane, które są ponadto najnowszymi dostępnymi danymi, możemy obliczyć indeks Herfindahla-Hirschmana (HHI): kwadrat udziałów w rynku wszystkich firm w rozważanym sektorze. Pozwala nam uzyskać koncentrację na rynku. Tutaj indeks wynosi 5154, możemy powiedzieć, że HHI jest powyżej 2500 co jest progiem rynku oligopolistycznego. Dlatego możemy powiedzieć, że jest to rynek oligopolistyczny, który zamienia się w monopol, ponieważ HHI mierzy stopień konkurencji. Rynek ten możemy określić jako dyskryminujący monopol dzięki świadczeniu usług przez agencje nieruchomości, utrzymuje go dzięki gospodarce sieciowej.