Diagnoza nieruchomości

W budownictwie diagnostyka nieruchomości to proces, w ramach którego zawodowy diagnosta ocenia budynek według wskaźników lub kryteriów właściwych dla przedmiotu badania. We Francji należy zdiagnozować kilka obszarów ze względu na rok budowy nieruchomości, jej lokalizację, sprzedaż, wynajem lub przed rozpoczęciem robót, przed rozbiórką lub inne, oraz wiek instalacji gazowych i elektryczności.

Definicja

Diagnostyka nieruchomości to kontrola pomieszczenia (mieszkalnego lub nie) przeprowadzana przez profesjonalnego diagnostę przed sprzedażą, wynajmem, wykonaniem prac, rozbiórki lub innymi. Diagnozy te są zgrupowane razem w DDT (Technical Diagnosis File), który należy złożyć najpóźniej w dniu podpisania autentycznego aktu prawnego, jeśli dotyczy on sprzedaży lub podpisania umowy najmu. In. w przypadku wynajmu. Z wyjątkiem diagnozy charakterystyki energetycznej, którą należy przeprowadzić przy publikacji ogłoszenia o nieruchomości.

Lista obowiązkowej diagnostyki nieruchomości zależy od kilku kryteriów:

Diagnostyka nieruchomości musi być przeprowadzona przez wyszkolonego i certyfikowanego diagnostę, z wyjątkiem diagnozy ERNMT (stan zagrożeń naturalnych, górniczych i technologicznych), którą właściciel może przeprowadzić bezpośrednio online na wyspecjalizowanych witrynach. Za przeprowadzenie diagnostyki odpowiada właściciel nieruchomości. Muszą być przeprowadzane przez certyfikowanych techników (uwaga: każda diagnoza ma swój własny certyfikat). Konieczne jest zweryfikowanie, czy wybrana firma ponosi odpowiedzialność cywilną zawodową, a technicy są uprawnieni do wszystkich diagnoz, ponieważ w przypadku sporu transakcja może zostać podważona. Wykonanie takiej diagnostyki zwalnia sprzedawcę z rękojmi za wady ukryte, ale nadal konieczne jest prawidłowe przeprowadzenie kontroli.

Diagnostyka nieruchomości

Diagnozy regulowane datą wydania pozwolenia na budowę

Diagnostyka azbestu

Azbest jest materiałem silnie rakotwórcze, które są zakazane od wykorzystania we Francji od 1 stycznia 1997. Jest on odpowiedzialny za wiele chorób nowotworowych i chorób. Aby zwalczyć ryzyko związane z azbestem, wdrożono różne metody diagnostyki azbestu. Muszą być wykonane na nieruchomości wraz z pozwoleniem na budowę sprzed 1 st lipca 1997 (). Aby sprzedać dom lub mieszkanie, przed sprzedażą należy przeprowadzić diagnostykę azbestu. W przypadku wynajmu mieszkania jest to diagnostyka azbestowa części prywatnych (DAPP), która musi być wykonana na żądanie właściciela i udostępniona najemcy bez uwzględnienia DDT (techniczna dokumentacja diagnostyczna). Prace lub rozbiórkę muszą być poprzedzone diagnozą azbestu przed rozpoczęciem pracy lub diagnozą azbestu przed rozbiórką, aby zapewnić bezpieczeństwo pracowników.

Wiodąca diagnoza

Ołów był kiedyś używany szczególnie we wnętrzu i farb zewnętrznych. Obecność ołowiu w powłokach (głównie farbach) jest szczególnie szkodliwa dla zdrowia małych dzieci (które mają tendencję do noszenia wszystkiego w ustach) i kobiet w ciąży, jeśli te farby są piaskowane. Ołów jest przyczyną zatrucia ołowiem, zatrucia, które może powodować bóle brzucha, anemię, a nawet wysokie ciśnienie krwi. Rozpoznanie ołowiu, który jest nazywany Crep (stwierdzenie Lead ryzyko narażenia) jest zobowiązany sprzedać, wynająć lub działają na własności zbudowany przed 1 st stycznia 1949 roku (art L. 1334-5 i nast R. 1334-1 et kolejne Kodeksu Zdrowia Publicznego). CREP dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych (lub mieszkalnych) oraz części wspólnych budynków mieszkalnych.

Diagnoza termitów

Niektóre gminy podlegają dekretowi prefektury, który zobowiązuje do poszukiwania termitów w nieruchomości przed sprzedażą lub wykonaniem robót (art. L. 133-4 i następne oraz R. 133-1 i następne kodeksu budowy i Dom). Termity to tak zwane owady ksylofagiczne, które żywią się celulozą (drewnem, tekturą, papierem itp.). Owady te żyjące w ziemi występują głównie w piwnicach (piwnica, lęgowisko) oraz w bezpośrednim otoczeniu w obwodzie 10 metrów wokół obiektu diagnostycznego.

Diagnoza Stan pasożytniczy

Diagnoza ta dotyczy obecności grzybów żywiących się drewnem i owadów z larwami ksylofagów. Jako uzupełnienie diagnozy Termitów nie może jej jednak zastąpić. Stan pasożytniczy nie jest obowiązkowy, ale zdecydowanie zalecany w niektórych zagrożonych regionach, co sprzyja rozwojowi tych pasożytów drewna.

Diagnozy zależą od wieku instalacji

Diagnostyka gazów

Diagnoza bezpieczeństwa wewnętrznych instalacji gazowych do użytku domowego przeprowadzona przy okazji sprzedaży i najmu nieruchomości na cele mieszkalne (zastosowanie rozporządzenia z dnia 24 sierpnia 2010 r. Zmieniającego rozporządzenie z dnia 6 kwietnia 2007 r. Określające model i sposób wykonanie stanu wewnętrznej instalacji gazowej). Od 1 st lipca 2017 roku, jest również obowiązkowe w przypadku wynajmu nieruchomości, jeśli instalacja gazowa ma więcej niż 15 lat.

Diagnoza energii elektrycznej

Diagnoza stanu wewnętrznej instalacji elektrycznej jest obowiązkowa w ramach sprzedaży i wynajmu lokalu mieszkalnego, którego instalacja elektryczna ma więcej niż 15 lat. Diagnoza zwraca uwagę na anomalie w instalacji, które mogą wpływać na bezpieczeństwo ludzi.

Diagnostyka obliczeń powierzchni

Certyfikat nawierzchni o nazwie „Loi Carrez”

Ten pomiar świadczy o powierzchni prywatnej działki kondominium na sprzedaż (mieszkanie lub nie).

Certyfikat przestrzeni życiowej

Pomiar powierzchni mieszkalnej można przeprowadzić w kontekście wynajmu, jeśli właściciel nie zna powierzchni wynajmowanego mieszkania. Artykuł 78 tzw. Ustawy „Boutin” stanowi, że „umowa najmu określa powierzchnię mieszkalną wynajmowanej działki”. Tekst przepisów dla tego obszaru to artykuł R. 111-2 kodeksu budowlanego i mieszkaniowego.

DPE (Diagnoza wydajności energetycznej)

Pozwala to nadać towarowi klasę energetyczną przechodzącą od A do G, co oznacza, że ​​towar ma doskonałą charakterystykę energetyczną. Od 1 st stycznia 2011 roku, jest to obowiązkowe, aby wyświetlić etykietę raportu ECD jako ogłoszenie nieruchomości, niezależnie od medium: Internet, na magazyn w agencji. DPE będzie ewoluować, uwzględniając oświetlenie i wentylację jako nowe dodatkowe zużycie energii 1 stycznia 2021 r.

ERP (stan zagrożeń i zanieczyszczenia)

Stan ryzyka i zanieczyszczenia (ERP) to dokument (a nie diagnoza), który umożliwia poinformowanie przyszłych nabywców lub najemców o zagrożeniach dla praw do gruntów zabudowanych lub niezabudowanych. Mogą być naturalne (powodzie, ruchy ziemi, sejsmiczność, zagrożenie RADONEM itp.), Górnicze lub technologiczne (bliskość miejsca SEVESO). (artykuł L. 125-5 kodeksu środowiskowego)

ERP jest obowiązkowe i jest ważne przez 6 miesięcy. Dokument ten musi zawierać wiele informacji, takich jak informacje o zagrożeniach naturalnych i zanieczyszczeniu gleby.

Istnieją narzędzia online, które pomagają zebrać te informacje w jednym miejscu.

Inne zagrożenia

Istnieją inne ryzyka, o których można poinformować kupującego, na przykład ryzyko związane z radonem.

Certyfikacja diagnostów

Od 1 st listopada 2007 roku wszystkie diagnostów nieruchomości, do wykonywania ich działalność musi być certyfikowany przez niezależną, akredytowaną przez COFRAC ( Komisji Akredytacyjnej Francuskiej ) zgodnie z normą EN 17024 ISO . Certyfikat uzyskany przez diagnostę gwarantuje klientowi instytucjonalnemu lub prywatnemu, że posiada on umiejętności niezbędne do przeprowadzenia diagnostyki regulacyjnej.

Obecnie dotyczy sześciu obowiązkowych diagnoz przy sprzedaży nieruchomości: azbest, ołów, DPE ( diagnostyka efektywności energetycznej ), termity, gaz i elektryczność.

Proces certyfikacji składa się z dwóch etapów: egzaminu teoretycznego umożliwiającego ocenę wiedzy teoretycznej wymaganej dla każdej z diagnozy oraz egzaminu praktycznego, na który składa się wirtualna sytuacja kandydata w celu oceny jego predyspozycji do przeprowadzenia diagnozy. Trwa 7 lat od 1 stycznia 2020 r.

Ponowna certyfikacja diagnostów

Od 1 stycznia 2020 r. Po opublikowaniu rozporządzenia z 2 lipca 2018 r. W sprawie wydłużenia okresów certyfikacji na diagnostykę nieruchomości do 7 lat, osoby, które przeszły już cykl certyfikacji i zatwierdziły działania obowiązkowego dozoru (Dokument nadzór i kontrola konstrukcji) muszą zażądać ponownej certyfikacji w zakresie ich specjalizacji.

Okres ważności diagnoz

Każda diagnoza ma swój własny okres ważności, którego należy bezwzględnie przestrzegać, aby pomyślnie zakończyć transakcję dotyczącą nieruchomości. Okresy te mogą wynosić 6 miesięcy, 1 rok, 3 lata, 6 lat, 10 lat lub bez ograniczeń w zależności od diagnozy i transakcji.

W ramach sprzedaży

Diagnostyka azbestu Jeśli negatywny: nieograniczony / Jeśli pozytywny: w zależności od wniosków ze sprawozdania
DPE - Diagnoza wydajności energetycznej 10 lat
Diagnoza prawa Carreza Nie ma ograniczeń, dopóki nowa praca nie zostanie wykonana
Diagnostyka energii elektrycznej (jeśli instalacja ma więcej niż 15 lat) 3 lata
Diagnostyka wiodąca (CREP) (jeśli budynek został zbudowany przed 1949 r.) Jeśli pozytywny: 1 rok / Jeśli negatywny: nieograniczony
Stan zagrożeń i zanieczyszczenia (ERP) 6 miesięcy
Diagnostyka gazów (jeśli instalacja ma więcej niż 15 lat) 3 lata
Diagnoza Termity 6 miesięcy

W ramach wynajmu

Diagnoza prawa Boutina - przestrzeń życiowa Bez ograniczeń (o ile nie zostanie wykonana nowa praca)
DPE - Diagnoza wydajności energetycznej 10 lat
Lead Diagnosis W przypadku pozytywnego wyniku: 6 lat / W przypadku negatywnego wyniku: bez ograniczeń
Analiza azbestu podmiotów prywatnych (DAPP) Nieograniczony (dotyczy tylko nieruchomości w pełni współwłasności)
Stan zagrożeń i zanieczyszczenia (ERP) 6 miesięcy
Diagnostyka energii elektrycznej (jeśli instalacja ma więcej niż 15 lat) 6 lat
Diagnostyka gazu (jeśli instalacja ma więcej niż 15 lat) 6 lat

Kontrowersje dotyczące jakości lub kosztów diagnostyki

Zawód został zorganizowany najpierw wokół federacji: FIDI (międzybranżowa federacja diagnostyki nieruchomości), a następnie kilka lat później przez „Izbę diagnostów” przy FNAIM i istnieje szkolenie wstępne i ustawiczne (z obowiązkowym ponownym certyfikatem co 5 lat), ale w 2014 r. DGCCRF dostrzegł kilka nieuczciwych modyfikacji certyfikatów kompetencji oraz przypadki kontynuowania działalności zawodowej pomimo kilkuletniego zawieszenia certyfikacji.

We Francji organizacje konsumenckie oraz w 2014 roku raport DGCCRF (odpowiedzialny za zwalczanie oszustw ) potępia nieprzejrzyste ceny, anomalie rozliczeniowe, a czasem nawet brak dokumentów ... Raport DGCCRF stwierdza spadek złych praktyk w zakresie zleceń i płatności prowizji praktyki diagnostów do agencji nieruchomości (według diagnostów), ale większość z 269 skontrolowanych (diagnostycznych) firm nadal miała „wady w ofercie handlowej (….) trzy czwarte z nich (207) otrzymało ostrzeżenie , a jeden na siedmiu był nawet przedmiotem nakazu. Śledztwo doprowadziło nawet do ustalenia siedmiu minut i trzech akt sądowych ” . Szczegółowe zestawienia cen przedstawiane klientom, jeśli istnieją, są złożone, „nawet trudne do zrozumienia” . 38 ostrzeżeń i 6 nakazów dotyczyło błędnych informacji o cenach i warunkach sprzedaży lub o wagach. 100 ostrzeżeń i 14 nakazów dotyczyło nieprawidłowości w rozliczeniach (brak obowiązkowych informacji, obecność niepotrzebnych informacji, niedostarczenie pisma). Na kilku stronach internetowych także niezgodności z ustawą o zaufaniu do gospodarki cyfrowej (czerwiec 2004 r.) Przedstawiono fałszywe oferty (fałszywie darmowe diagnozy lub obraźliwe oświadczenie o tymczasowym aresztowaniu). 19 Ostrzeżenia i 12 nakazy dotyczyły sprzedaży na odległość i door-to-door sprzedaży . Prawie 15% skontrolowanych specjalistów nie wystawia konsumentom honorowych świadectw (zgodnie z dekretem z 11 października 2010 r.), Ale kontrolowani mieli dobre ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej .

We Francji, aby móc tworzyć istotne i użyteczne statystyki , prawo zobowiązuje diagnostę do wysyłania do ADEME wszystkich DPE dokonanych w celu sprzedaży lub wynajmu budynku lub mieszkania i dotyczących charakterystyki energetycznej, ADEME posiada obserwatorium i internetowy narzędzie pozwalające sprawdzić w Internecie umiejętności diagnostów przewidziane w dekrecie.

Uwagi i odniesienia

  1. Techniczna diagnostyka nieruchomości
  2. [1]
  3. „  Diagnostyka gazów - znajdź diagnostę ds. Nieruchomości  ” , na www.france-diagnostic-immobilier.fr (dostęp: 17 lipca 2017 r. )
  4. Artykuł R134-5-1 kod konstrukcja i obudowa , legifrance.gouv.fr, obejrzano19 grudnia 2012
  5. „  Avignon & Marseille Real Estate Diagnosis  ” , na Diag.Expert (dostęp 9 października 2020 )
  6. „  Stan zagrożeń i zanieczyszczenia  ” , na www.georisques.gouv.fr , Géorisques
  7. http://www.irsn.fr/FR/connaissances/Environnement/expertises-radioactivite-naturelle/radon/Pages/5-cartographie-potentiel-radon-commune.aspx
  8. „  Duration of validity of diagnozy  ” , Qualidiag (dostęp 10 kwietnia 2019 )
  9. Bati-Actu (2014), Brief zatytułowany Real estate diagnosticians in the crosshairs of the repression of GN oszustwo (27.08.2014)
  10. 60 milionów konsumentów, nr z lipca 2014 r., W którym organizacja pozarządowa, po porównaniu usług dla 5 różnych diagnoz, stwierdziła, że ​​wśród diagnozujących występuje ogólny brak umiejętności oraz że istnieje zbyt duża dysproporcja w świadczonych usługach. art. L. 271-4 kodeksu budownictwa i mieszkalnictwa
  11. Artykuł 1 st ustawy z dnia 12 lipca 2010 roku w sprawie narodowego zaangażowania w ochronę środowiska, a Art L134-4-2 Kodeks Budownictwa i Mieszkalnictwa
  12. [2]
  13. Dekret n o  2011-807 z dnia 5 lipca 2011 w sprawie przekazywania diagnostyki charakterystyki energetycznej

Zobacz też

Powiązane artykuły