Hipotecznych lub kredytów hipotecznych , to kredyt przeznaczony na sfinansowanie całości lub części na nabycie nieruchomości , budowy, eksploatacji lub pracy na takiej nieruchomości.
Z braku wystarczającej bankowości, kredytów hipotecznych naprawdę zdjęty w XIX th century trakcie działań promocyjnych, które przyczyniają się do bańki mieszkaniowej z 1860 i katastrofy, które nastąpiły .
Pożyczki hipoteczne są regulowane przepisami prawa. Ramy umów i praktyk reklamowych we Francji pojawiły się w 1978 r. (Ustawa z10 stycznia 1978). Prawo dotyczące kredytów na nieruchomości dla osób fizycznych pochodzi z dyrektywy 2014/17 / UE z4 lutego 2014, wejście do prawa francuskiego od 21 marca 2016 r.
Wszystkie wcześniej zaciągnięte kredyty hipoteczne 1 st październik 2016podlegają wcześniejszemu prawu. Pożyczki hipoteczne udzielone po tej dacie1 st październik 2016 podlegają nowym zasadom.
Nowe kredyty hipoteczne stanowią część specjalnego procesu prawnego mającego na celu ochronę kredytobiorców-konsumentów (art. L. 313-1 i nast. Kodeksu konsumenckiego ). Renegocjacje poprzednich kredytów również wchodzą w zakres tych nowych ram; gdy zostały one udzielone przez pierwotnego pożyczkodawcę, nie są one przedmiotem nowej umowy, ale zmiany .
Kodeks Konsumentów przewiduje zasady dystrybucji kredytu nieruchomości, w zakresie ochrony kredytobiorców konsumenckich przez art L. 312-1 i nast (Księga III, Tytuł 1 st , rozdział II).
Porównania różnych kredytów hipotecznych są możliwe dzięki zastosowaniu konwencjonalnego wskaźnika efektywnej stopy procentowej . Przed 2016 r. Efektywną stopą stosowaną w przypadku kredytów hipotecznych dla osób fizycznych była TEG, czyli ogólna stopa efektywna . Ustalenie TEG doprowadziło do wielu sporów sądowych między bankami a kredytobiorcami. Na przykład TEG jest proporcjonalną stopą aktuarialną. Przypomniał o tym również Sąd Kasacyjny w wyroku z dnia27 listopada 2013.
Ogólny efektywny wskaźnik (TEG) jest całkowity koszt kredytu wykonane kredytobiorcy wyrażone jako procent rocznej ilości tego kredytu. TEG oblicza się na podstawie całkowitego kosztu kredytu: odsetek, opłat administracyjnych, kosztów ubezpieczenia, ewentualnych opłat maklerskich, opłat związanych z gwarancją. Wszystkie koszty, które są niezbędne do udzielenia kredytu, są uwzględnione w TEG. Ubezpieczenie kredytu, które nie jest uważane przez pożyczkodawcę za obowiązkowe i zadeklarowane jako takie w ofercie, nie zostanie zachowane w TEG. Jest to wskaźnik całkowitego kosztu kredytu.
Kredyty hipoteczne w walutach obcych zasadniczo podlegają silnemu obowiązkowi informowania 1 st październik 2014.
Plik 4 lutego 2014The Parlament Europejski głosował dyrektywę regulującą nowe ramy prawne dla kredytów hipotecznych (znanego jako „dyrektywy o kredytach hipotecznych”, MCD, albo początkowo CARRP do umowy o kredyt związanych z nieruchomościami mieszkalnymi „) . Niniejsza dyrektywa 2014/17 / UE w sprawie” umów kredyt konsumencki związany z nieruchomościami mieszkalnymi ”ma zastosowanie w całej Unii Europejskiej od dnia21 marca 2016 r.
We Francji transpozycję dyrektywy stanowi rozporządzenie 2016-351 z dnia 25 marca 2016 r, w części legislacyjnej nowych ram.
Część regulacyjna wynika z dekretu.
Kredyty hipoteczne dla osób fizycznych podlegają artykułom L. 313-1 i następnych, L. 314-1 i następnych Kodeksu konsumenckiego .
Zmieniono również kodeks pieniężny i finansowy dla pośredników w operacjach bankowych i usługach płatniczych (brokerzy i agenci kredytowi).
Wydaje się, że priorytetem nowego reżimu prawnego jest ochrona interesów pożyczkobiorców przez samych pracowników sektora bankowego.
Wszyscy specjaliści, dystrybutorzy-pożyczkodawcy (agencje instytucji kredytowych ) lub pośrednicy podlegają tym samym obowiązkom dotyczącym kompetencji zawodowych na21 marca 2019 roku, dla sprzedawców banków francuskich) oraz nadzór nad wynagrodzeniami zbywców kredytów hipotecznych.
Istnieją cztery zobowiązania przedumowne:
Arkusz „FISE” (europejski standardowy arkusz informacyjny) zawiera podstawowe informacje na temat kredytów hipotecznych. Pozwala przyszłemu pożyczkobiorcy na określenie dostosowania przewidywanego kredytu do jego potrzeb i celów.
Roczne Globalny Efektywna szybkość , APR, teraz zastępuje TEG jako wskaźnik prawnej skutecznego kredytu stopy (w1 st październik 2016dla Francji).
Jeżeli pożyczkodawca uzależnia udzielenie kredytu od ubezpieczenia, w ofercie należy również wskazać Efektywną Roczną Stawkę Ubezpieczenia TAEA, która mierzy wpływ ubezpieczenia na koszt kredytu.
Nowe przepisy Kodeksu Konsumenta wchodzą w życie sukcesywnie,1 st lipca 2016, w 1 st październik 2016, następnie do 1 st styczeń 2017.
Zaostrza się regulacja dotycząca konsolidacji kredytów .
Iobsp , pośredniczące usługi bankowe i płatnicze, mogą bezpłatnie korzystać z urządzenia do ćwiczeń w Unii Europejskiej.
Pożyczki hipoteczne są najczęściej związane z mieszkaniem (kredytem mieszkaniowym), z którego właściciel korzysta jako główne lub drugie miejsce zamieszkania lub wynajmuje go osobie trzeciej. W przypadku inwestycji pod wynajem istnieje możliwość odliczenia kredytu odsetkowego od dochodu z ziemi .
Może również odnosić się do całości nieruchomości inwestycyjnej , a nawet do nieruchomości biznesowej.
SCPI (społeczeństwo obywatelskie z inwestycji w nieruchomości) mogą również ubiegać się go.
Kategoria prawna umów hipotecznych obejmuje umowy, których celem jest finansowanie:
Transakcje hipoteczne zawierane z kredytobiorcami zawodowymi lub korporacyjnymi zasadniczo nie podlegają przepisom prawnym dotyczącym kredytów hipotecznych we Francji.
Kredyt hipoteczny ma najczęściej następujące cechy:
Z technicznego punktu widzenia istnieje kilka rodzajów pożyczek:
Kilka firm specjalizuje się w pośrednictwie bankowym , w szczególności w pośrednictwie hipotecznym. Dostęp do tego zawodu, a następnie jego wykonywanie, zakłada przestrzeganie określonych warunków.
Od 1 st styczeń 2013podlegają one szczególnym regulacjom, rozszerzonym na ich praktyki handlowe.
Pośrednie brokerów w bankowości i usług transakcji płatniczych ( „IOBSP”) podlegają kredytowej obowiązku doradczej , która odróżnia je od innych specjalistów bankowych.
Regulacja pośredników bankowych, brokerów lub agentów obejmuje większość krajów Unii Europejskiej w celu realizacji wspólnej polityki rynku wewnętrznego kredytów hipotecznych.
We Francji pożyczkobiorcy można udzielić dodatkowych pożyczek. Warunki ich przyznania zależą od profilu kredytobiorcy, ale często od cech związanych z nieruchomością.
W związku z tym pożyczki te uzupełniają główną hipotekę; są włączone do ogólnego badania wypłacalności i projektu finansowania: