Termin spekulacja gruntami odnosi się do wszystkich form spekulacji dotyczących „gruntu, działalności, jej opodatkowania”, gdy agencje nieruchomości lub grunty, banki lub osoby fizyczne ( właściciele nieruchomości lub kupujący grunt) chcą uzyskać korzyści finansowe i/lub podatki i/lub polisy z ziemia lub nieruchomość istniejących lub potencjalnie istniejące.
W wąskim znaczeniu tego terminu spekulacja odnosi się do gruntów przeznaczonych do celów rolniczych, górniczych, turystycznych, miejskich lub ochrony przyrody ... ale w szerokim znaczeniu odnosi się również do budynków i innych konstrukcji lub infrastruktury. własność. Czasem może to być kwestia koncesji górniczych lub pozwoleń na eksploatację warstwy wodonośnej lub środowiska podwodnego ( hodowla ostryg lub obszar hodowli omułków , obszar bogaty w guzki polimetaliczne ) itp.
W kontekście liberał czy kapitalisty o gospodarce rynkowej ( „miejskiego kapitalizmu” w szczególności), spekulant stawia na prawa gospodarki rynkowej ( prawa podaży i popytu ) i stara się wpływać na jej użyciem informacji lub kierunków, które prowadzą go do myślenia, że ziemia zyska lub straci wartość rynkową lub szacunek, ukierunkowując „ rynek ziemi ”.
Na ogół jest to kwestia uzyskiwania dochodów finansowych z gleby, podglebia lub dna morskiego, ale wyjątkowo może to być również kwestia ochrony nieodłącznego dziedzictwa lub wartości kulturowej lub usług ekosystemowych poprzez zakup gruntów w celu ich ochrony lub narzucenia tam określonych warunków środowiskowych. służebności (np. w celu ochrony lustra wody lub ochrony przyrody (np. w przypadku parku narodowego lub rezerwatu przyrody ).
Przykłady spekulacji ziemią związanych z kwestiami władzy, wizerunku, podbojów militarnych lub obrony, a nawet kwestii rolniczych istniały prawdopodobnie od starożytności.
Spekulacji ziemia jest często bardziej pogłębia się w miastach, w których szlachta, duchowieństwo, mieszczaństwo kupiec były w konkursie na niektórych okręgach, co spowodowało wzrost cen gruntów i czynszów (na przykład stężenia arystokratycznych hoteli w niektórych dzielnicach Paryża XVIII th wieku) .
W zależności od przypadku i zgodnie z punktem widzenia autorów aktywna spekulacja gruntami traktowana jest jako przejaw „prosperity miejskiej” lub jako hamulec harmonijnego rozwoju miasta (wykluczenie najbiedniejszych obrzeży na peryferiach lub nawet w w slumsach lub na ulicy, na przykład w dużych miastach Indii).
Tam, gdzie presja na ziemię jest silna, przestrzenie miejskie mogą wymknąć się kontroli politycznej, z korzyścią dla spekulantów i ze szkodą dla dzielnic historycznych i tradycyjnego stylu życia.
Ekonomiści mówią o bańce gruntowej, aby opisać spekulacyjną bańkę ekonomiczną, która powstaje w systemie kapitalistycznym, gdy poziom cen walutowych na rynku (rynku czynszów i aktywów finansowych w postaci nieruchomości) nadmiernie wzrasta w stosunku do wewnętrznej wartości finansowej (lub fundamentalnej). wymienianej ziemi; ten wzrost ceny odbywa się w przekonaniu kupujących i sprzedających (w dobrej wierze lub manipulowany). Po mniej lub bardziej krótkim okresie euforii nadchodzi kryzys (pęka bańki).
Wydaje się, że bańki spekulacyjne na rynku gruntów nabierają coraz większego znaczenia, a nawet częściowo wyjaśniają niektóre kryzysy na dużą skalę i długotrwałe ( na przykład kryzys finansowy z 2008 r. lub bańka gruntowa w Japonii czy Hiszpanii).
Trzydzieści lat wcześniej wszystkie mocarstwa kapitalistyczne cierpiały z powodu spekulacji gruntami i/lub nieruchomościami, które w ciągu kilku lat podwoiły lub potroiły ceny gruntów, zjawisko, które rozprzestrzeniło się na Koreę Południową , Tajwan i niektóre większe chińskie miasta. Niedługo potem, w latach 90., „bańki spekulacyjne” uległy lokalnej deflacji, ujawniając „zmowę banków i spekulantów i skierowały zainteresowane kraje na drogę kryzysu finansowego” . Canary Wharf jest pierwszą operacją, która upadła w Docklands ( nieużytki przemysłowe we wschodnim Londynie, dostarczone do urbanizacji), a następnie przypisywano jej „największe bankructwo stulecia” , ale bardzo tymczasowo, ponieważ nastąpią długie serie znacznie poważniejszych napadów. Dla którego związek 12 banków zaangażowanych w projekt, wspierany przez rząd Wielkiej Brytanii, pokryje większość kosztów otwarcia tego wielkiego kryzysu.
We Francji, gdzie w latach dwudziestych XX wieku w nieruchomości zainwestowano od 350 do 500 miliardów franków dzięki zachętom giełdy, to Comptoir des Entrepreneurs i Crédit Lyonnais ledwo uniknęły upadku dzięki usunięciu miliardów euro. zadłużonych przez państwo i podatników.
Niemcy odkryli w kwietniu 1994 r., że Deutsche Bank , określany dotychczas przez gazetę Wirtschaftswoche jako „przybytek niemieckiej gospodarki” i „substancja germańskiej cnoty”, w rzeczywistości poniósł poważne straty w wyniku bankructwa lidera Niemiecki rynek nieruchomości Jurgen Schneider , który stracił miliardy, które bezmyślnie przekazały mu wielkie banki, i to niemal bezwarunkowo, w nadziei na zwroty ze spekulacji na rynku nieruchomości. Jednocześnie amerykańskie banki oszczędnościowe są również w pułapce toksycznych spekulacyjnych inwestycji w nieruchomości. Na ich uratowanie potrzeba będzie blisko 180 miliardów dolarów oferowanych przez państwo.
W Japonii, najwyraźniej w pełnym rozkwicie, podczas gdy na początku lat 90. metr kwadratowy ziemi sprzedanej pod budowę biur przekroczył 360 000 F w 23 dzielnicach Tokio (czyli potrojenie cen w ciągu pięciu lat i 14-krotność cen paryskich średnia cena i suma taka, że Japonia mogłaby teoretycznie kupić terytorium Stanów Zjednoczonych, sprzedając Tokio lub Kanady za cenę ziemi Pałacu Cesarskiego, wszystkie finanse są wstrząśnięte załamaniem się rynku spekulacyjnego w dużej mierze zajęty przez giełdę i duże finanse, które, jak się okazuje, zastawiły równowartość 9 000 miliardów franków w kredytach pod zastaw gruntu, w tym 6 500 miliardów zaangażowanych w sektor nieruchomości i budownictwa „Zagrożone”, ze złych długów wycenianych na około 2000 miliardów franków i 150 miliardów franków złych długów.Indeks Nikkei nagle traci połowę swojej wartości, zanim pęknie. Kilka skandali finansowych i różne bankructwa na rynku nieruchomości, wartość gruntów nie zaczyna spadać (po 17 latach stałego wzrostu). „Problem ziemi” (znany jako „tochi mondai” ) wciąż nie jest w Japonii jasno rozwiązany.
Te stosunki Północ-Południe są rozłożone czasami towarzyszą nowe spekulacyjnych presji lądowych;
Kwestie sprawiedliwości społecznej i zrównoważonego rozwoju są powiązane ze sposobem, w jaki spekulacja jest lub nie jest nadzorowana i mniej lub bardziej przejrzysta.
Ważna część finansów i urbanistyki związana jest ze spekulacją, zwłaszcza gruntami i nieruchomościami . W zależności od punktu widzenia spekulację gruntami można uznać m.in. za źródło dochodów spekulacyjnych, lub wręcz przeciwnie, należy ją kontrolować, aby ograniczyć ryzyko kryzysu finansowego i wagę jego skutków, sztucznego wzrostu kosztów ziemi. , leśnictwo, górnictwo lub nieruchomości miejskie (i czynsze), co jest dokonywane na przykład przez ustawodawstwo (w szczególności podatkowe) lub przez tworzenie rezerw gruntów (o ogólnym interesie, a w szczególności na rzecz budownictwa socjalnego ) przez i dla lokalnych władze lub państwo lub grupy mające na celu ograniczenie niekontrolowanego rozrastania się miast i/lub ochronę środowiska naturalnego, w razie potrzeby z wywłaszczeniem, w ramach polityki gruntowej.
Tereny podmiejskie lub niektóre obszary działalności przemysłowej lub przemysłowo-portowej , niektóre tereny górskie lub tereny w pobliżu wybrzeża (wcześniej uważane za odrażające, stały się atrakcyjne dla spekulantów na Lazurowym Wybrzeżu oraz w Bretanii lub Wandei, na przykład z nadejście reklamy i ekonomiki turystyki nadmorskiej ) lub na terenach nadających się do uprawiania sportów zimowych i turystyki górskiej . Gdzie indziej, to grunty dające dostęp do niezatapialnych brzegów żeglownych cieków wodnych i/lub nadające się do nawadniania, które przyciągają spekulantów, żyzne gleby lub obszary lepiej obsługiwane przez infrastrukturę lub niektóre usługi mogą mieć znaczenie. w biednych krajach, gdzie niedawne wtargnięcie pojęcia własności prywatnej , własności ziemi i zasad rynkowych kapitaliści mogą poważnie zakłócić lub zniszczyć tradycyjne systemy wspólnotowe ( na przykład w odniesieniu do pustych pastwisk ) i zwyczajowe zarządzanie gruntami, które często było uważane za dobro wspólne i podzielane przez społeczność, podobnie jak przejście do gospodarki rynkowej w byłych krajach Europy Wschodniej.
Sektory ziemi, nieruchomości (a czasem polityczne) są ze sobą silnie powiązane. Ich przenikanie przez podejścia spekulacyjne i finansowe może być źródłem problemów społeczno-ekonomicznych i zdrowia publicznego. Spekulacja gruntami, gdy jest całkowicie wolna i w rękach stowarzyszeń gruntów rolnych lub stowarzyszeń ziemskich miejskich, prawdopodobnie pozbawiona skrupułów lub po prostu nieświadoma społecznych i kulturowych skutków ich działalności, ma tendencję do podporządkowywania się tylko prawom rynku lub byłaby kierowana przez jego „ niewidzialna ręka ” ), często ignorując podstawowe prawa człowieka, aw szczególności prawo do mieszkania lub byłych mieszkańców ziemi, nie mówiąc już o prawie zwyczajowym tam, gdzie nadal istnieje. Wojna czynsz może istnieć w innej skali, nawet w slumsach, częściowo wywołane przez spekulacyjny zarządzanie gruntów rolnych sprzyjanie kilka dużych właścicieli ziemskich i źródło wiejskich exodus .
W zglobalizowanym systemie, w którym kapitalizm stał się dominujący, gdy spekulacje nie są prowadzone w przejrzysty i zrównoważony sposób przez przepisy dotyczące gruntów, podatków i pomocy społecznej, może to szybko zniszczyć niektóre tradycyjne systemy gruntowe i społeczne. Tak jest na przykład w przypadku podmiejskiego lub miejskiego ogrodnictwa rynkowego, niektórych systemów hodowli zwierząt, manipulacji cenami, będącego źródłem defraudacji i nieuczciwej konkurencji przez systemy mafijne wykorzystujące milicje do wydalania opornych lokalnych właścicieli lub użytkowników, w Amazonii lub w W szczególności Afryka, wykorzystując nieprzejrzystość systemu do prania pieniędzy pochodzących z handlu bronią, narkotykami, drewnem, mięsem z buszu, kością słoniową, zwierzętami itp. lub w bogatych krajach niektórych luk podatkowych itp. Sytuacje te zawsze sprawiają, że najbiedniejsze populacje są podatne na zagrożenia, zachęcając do migracji, a czasem anarchicznej peryurbanizacji , a nawet instalowania „handlarzy snu” lub pojawiania się tajnej urbanizacji, tajnych mieszkań i slumsów .
Przepisy zgodne (więcej lub mniej w zależności od okresu i krajów) spekulacji gruntami lub starają się ograniczać ekscesy ( Prawo nadbrzeżne , Prawo Mountain (który stracił część swoich rezerw na spekulacji) we Francji na przykład), czasami z pomocą agencji lub wyspecjalizowane organizacje zajmujące się ziemią ( Public Land Establishment , SAFER oraz Coastal and Lacustrine Areas Conservatory, na przykład we Francji, gdzie kodeks obszarów wiejskich i rybołówstwa morskiego zawiera również przepisy mające na celu zwalczanie spekulacji gruntami, gdy szkodzi ona interesom rolnictwa). Niektóre prawa, takie jak prawo pierwokupu zgodnie ze sposobem, w jaki korzystają z niego państwa i wspólnoty terytorialne, ułatwiają spekulację ziemią lub wręcz przeciwnie, zakazują jej lub ją ograniczają.
Z drugiej strony różne ustawy miały na celu walkę z określonymi ekscesami spekulacji. W Quebecu zadaniem Komisji Ochrony Terytorium Rolniczego w Quebecu (CPTAQ), utworzonej w 1978 r., jest kontrola użytkowania gruntów rolnych. W listopadzie 1978 r. Quebec nabył, za pośrednictwem CPTAQ, narzędzie do ograniczania rozrostu miast w kierunku najlepszych gruntów i spekulacji ziemią podczas wdrażania ustawy o ochronie terytorium i działalności rolniczej (LPTAA). CPTAQ dodał również wymagania dla obcokrajowców chcących uzyskać grunty rolne w Quebecu. LPTAA zapobiega również segmentacji terytorium Quebecu, ponieważ rozdrobnienie terytorium rolnego na mniejsze działki prawdopodobnie zachęci do zmiany przeznaczenia tych działek na cele inne niż rolnictwo.
W niektórych krajach (w tym we Francji), aby pomóc gospodarkom pasterskim lub rolno-rolniczym lub rolnictwu organicznemu lub tradycyjnemu, ustanowiono reformy rolne lub utworzenie pasterskich stowarzyszeń ziemskich, aby spróbować zrównoważyć wagę deweloperów, związków lub potężnych gruntów rolnych lub miejskich stowarzyszenia, które miały tendencję do monopolizowania ostatnich niechronionych lasów (Według Le Tourneau (2004), spekulacja gruntami oparta na krótkoterminowych interesach była jedną z głównych przyczyn wylesiania w Amazonii od lat 1970 do 1980 niektórych obszarów lub wszystkich dostępnych gruntów Zwłaszcza w Afryce podejścia łączące prawo zwyczajowe z nowoczesnymi lub innowacyjnymi mają również na celu przetestowanie lub opracowanie bardziej zrównoważonych alternatyw (np. utworzenie przez państwo „banku gleb miejskich” w Ontario w 1968 r.).