W Francji , prawo miejskie pierwokupu (DPU) jest jednym z praw poboru przewidzianych przez prawo publiczne . Przeznaczony jest dla gmin posiadających miejscowy plan urbanistyczny, plan zagospodarowania przestrzennego lub mapę gminną .
Prawo to pozwala miastu nabyć przede wszystkim dobrą ziemię lub nieruchomość w momencie, gdy ma ona zostać sprzedana. Kiedy właściciel sprzedaje kupującemu grunt lub dom, przed dokonaniem sprzedaży gmina musi wyrazić chęć skorzystania z przysługującego mu prawa pierwokupu. Jeśli zdecyduje się to zrobić, staje się priorytetem przy nabyciu nieruchomości. W przeciwnym razie sprzedaż będzie przebiegać normalnie.
Dzięki miejskiemu prawu pierwokupu gmina może więc bez konieczności wywłaszczania nabywać dobra potrzebne do realizacji swoich projektów deweloperskich (np. Dom położony na trasie projektu drogowego) . Z drugiej strony, pierwszeństwo, które ma miejsce, gdy właściciel zdecyduje się sprzedać swoją nieruchomość, oznacza, że decyzja o nabyciu tych nieruchomości jest podejmowana na długo przed wejściem projektu w fazę eksploatacji, generując tym samym dodatkowy koszt przeniesienia gruntu. .
Ponadto uprawnienie to pozwala gminie na dobrą znajomość rynku nieruchomości na swoim terenie, co jest jednym z powodów znaczenia terenów objętych DPU oraz małej liczby decyzji pierwokupu (ok. 1% przypadkach).
Miejskie prawo pierwokupu jest następcą prawa do terenowych stref interwencyjnych (ZIF), utworzonego na mocy ustawy o galerach. Był to wówczas obszar prawnie utworzony przy okazji zatwierdzania planu zagospodarowania przestrzennego (POS) przez gminę liczącą ponad 10 000 mieszkańców na jej obszarach miejskich. Gminy liczące mniej niż 10 000 mieszkańców i posiadające POS mogłyby opcjonalnie utworzyć lądową strefę interwencyjną, a gminy liczące powyżej 10 000 mieszkańców mogłyby zdecydować o zmniejszeniu jej obwodu lub wyeliminowaniu obszaru interwencji.
Ustawa „Méhaignerie” zastąpiła ZIF miejskim prawem pierwokupu. Podobnie jak w przypadku terenowych stref interwencyjnych lub obecnego reżimu tego prawa pierwokupu, prawo pierwokupu na terenach miejskich miało zastosowanie do gmin posiadających plan zagospodarowania przestrzennego oraz do obszarów miejskich lub przyszłej urbanizacji tego planu.
Prawo odnoszące się do solidarności i odnowy obszarów miejskich (znanego jako „SRU ustawą”) znacząco zmienił prawo pierwokupu miejskiej, który został zmodyfikowany przez urbanistycznych i prawa mieszkaniowego w celu przedłużenia prawa miejskiego przed- emigracja do gmin posiadających kartę miejską .
Obecny system miejskiego prawa pierwokupu jest zasadniczo wynikiem ustawy SRU. Został zmodyfikowany w szczególności w celu umożliwienia tworzenia konkretnego miejskiego prawa pierwokupu na mapach miejskich .
Jest zdefiniowany w artykułach L 211-1 i następnych, R 211-1 i następnych kodeksu urbanistycznego . Jego wdrożenie, wspólne z systemem stref odroczonego rozwoju (ZAD), jest określone w artykułach L 213-1 i następnych oraz R 213-1 i następnych tego samego kodeksu.
Prawo pierwokupu można wykorzystać do przeprowadzenia jednego lub kilku działań lub operacji rozwojowych, o których mowa w art. L300-1 kodeksu urbanistycznego, w celu realizacji:
lub utworzyć rezerwy gruntów w celu umożliwienia przeprowadzenia tych działań lub operacji rozwojowych.
Ponieważ ustawy n o 2006-685 z dnia 13 czerwca 2006 r DPU może być również stosowany w celu utrzymania najemców w budynku mieszkalnym, aby umożliwić reakcję przeciwko sprzedaży budynków tzw „cut”.
Konkretny DPU jest automatycznie ustanawiany na mocy artykułu L 616 kodeksu budowlanego i mieszkaniowego, aby umożliwić utrzymanie w lokalu osoby, której główne mieszkanie jest przedmiotem zajęcia.
Kiedy gmina posiada lokalny plan urbanistyczny (PLU) lub zatwierdzony plan zagospodarowania przestrzennego (POS), rada gminy lub organ opiniodawczy EPCI może ustanowić prawo pierwokupu urbanistycznego.
Narada ta ustala sektory danej gminy, którymi muszą być:
W gminach posiadających kartę miejską rada gminy może również zdecydować o utworzeniu sektorów DPU, ale które są przeznaczone wyłącznie do realizacji wyposażenia lub działań określonych w niniejszej naradzie.
Decyzje tworzące DPU są ważne bezterminowo. Mogą być modyfikowane przez radę gminy lub organ opiniodawczy EPCI.
Przekazanie prawa pierwokupuPosiadacz prawa pierwokupu może przekazać swoje prawo państwu, jednostce samorządu terytorialnego , odpowiedzialnemu za nie podmiotowi publicznemu lub koncesjonariuszowi zagospodarowania terenu. To właśnie delegat prawa pierwokupu wykonuje wszystkie obowiązki w ramach procedury pierwokupu i po jej zakończeniu staje się właścicielem nieruchomości.
Podlegają prawu pierwokupu, wszystkie odpłatne sprzedaże lub transfery, wszelkie wkłady na rzecz społeczeństwa w postaci całości lub części nieruchomości, zbudowanej lub nie, zlokalizowanej w sektorze, w którym DPU został zastosowany.
W przypadku, gdy tylko część zbywanej nieruchomości znajduje się na obszarze, na którym obowiązuje prawo pierwokupu, wspólnota może dokonać pierwokupu tej części. Właściciel może jednak zażądać wykupienia całego majątku, aby uniknąć pozostawienia mu części majątku, która nie byłaby dla niego użyteczna.
Darowizny lub spadki nie podlegają prawu pierwokupu.
Prosty DPUJeżeli zostało utworzone bez szczególnej precyzji, miejskie prawo pierwokupu nie ma zastosowania do następujących operacji:
Rada gminy lub organ opiniodawczy EPCI może zadecydować, w drodze narady z uzasadnieniem, o przyznaniu prawa pierwokupu do działań, o których mowa powyżej, na całości lub części obszarów zastosowania DPU. Przeniesienia udziałów w spółkach zajmujących się obrotem nieruchomościami utworzonymi wyłącznie między krewnymi i sojusznikami do czwartego stopnia włącznie pozostają wyłączone z zakresu rozszerzonego DPU.
Transakcje i towary wyłączone z DPUArtykułu L. 213-1 z kodeksu urbanistyki wyłącza z zakresu prawa poboru szeregu operacji, takich jak sprzedaż między byłym współpraca na przykład w przypadku akcji po kolei, lub towarów z zastrzeżeniem pewnych formalny zawiadomienia do nabycia w ramach wykonywania prawa odstąpienia .
Ziemia publiczna i prawo pierwszeństwaUstawa o orientacji dla miasta (LOV) z dnia 13 lipca 1991 r. Przewidywała utworzenie prawa preferencyjnego na rzecz gmin w przypadku sprzedaży przez państwo składników majątku nieruchomego w celu umożliwienia zbycia gruntów przeznaczonych do do tworzenia obiektów lub mieszkań.
Aby ułatwić przenoszenie majątku nieruchomego państwa i niektórych jego instytucji publicznych, ustawa o zobowiązaniach mieszkaniowych ( ustawa ENL ) połączyła to prawo pierwszeństwa z miejskim prawem pierwokupu.
Odtąd to prawo pierwszeństwa, skodyfikowane w art. L 240-1 i następnych kodeksu urbanistycznego, dotyczy majątku, który państwo, RFF , Voies navigables de France i inne organy publiczne lub kontrolowane przez państwo chcą sprzedać. gminy, EPCI lub ich delegaci. Zastępuje DPU i jest wykorzystywany do tych samych celów.
Beneficjent może zdecydować się na zakup nieruchomości po cenie ustalonej przez usługę France Domaine lub z rabatem przewidzianym w art. L. 3211-7 ogólnego kodeksu własności osób publicznych (CGPPP) lub po cenie ustalonej sędzia wywłaszczeniowy na warunkach porównywalnych z warunkami miejskiego prawa pierwokupu.
Sprzedawca, a bardziej ogólnie notariusz, powiadamia posiadacza prawa pierwokupu projektu przeniesienia, gdy podlega on reżimowi DPU, poprzez tak zwane oświadczenie o zamiarze alienacji (DIA). Posiadacz ten ma następnie dwa miesiące, dni lub dni, na powiadomienie o swojej decyzji o przejęciu towaru po cenie żądanej przez sprzedającego lub po niższej cenie.
Milczenie administracji w ciągu tych dwóch miesięcy stanowi zrzeczenie się prawa pierwokupu. Zrzeczenie się jest ważne na czas nieokreślony, ale tylko dla danego sprzedającego i za dokładną cenę podaną w DIA, a zatem sprzedający może swobodnie przenieść swoją własność na tych warunkach na pierwotnie planowanego kupującego lub jakąkolwiek inną osobę.
Zrzeczenie się DPU nie oznacza zatem, że administracja nie skorzysta następnie z prawa pierwokupu, jeśli nieruchomość zostanie ponownie wprowadzona na rynek za inną cenę: projekty wspólnoty, jej zasoby finansowe lub warunki na rynku nieruchomości , mogło ewoluować między dwoma DIA.
Cena pierwokupu jest swobodnie ustalana przez władze lokalne, ale te ostatnie muszą najpierw zasięgnąć porady France domaine , organu podatkowego odpowiedzialnego w szczególności za wycenę nieruchomości w imieniu sektora publicznego.
Wykup po cenie żądanej przez sprzedającegoSpołeczność może zatem oszacować, że żądana przez sprzedawcę wartość odpowiada realiom rynkowym i zdecydować się na wykup towaru za tę cenę.
W takim przypadku sprzedający jest związany swoją ceną, a zatem sprzedaż jest obligatoryjna.
Wywłaszczenie za niższą cenęSpołeczność może również zaoferować niższą cenę niż ta żądana przez sprzedawcę.
W takim przypadku sprzedawca ma dwa miesiące na:
Zrzeczenie się alienacji przez właściciela w ciągu dwóch miesięcy następujących po decyzji o pierwokupie.
W przypadku odmowy alienacji za cenę ustaloną przez organ publiczny, właściciel może zwrócić się do uprawnionego z prawa pierwokupu o skierowanie sprawy do sędziego wywłaszczeniowego w celu ustalenia wartości nieruchomości. Obecność adwokata przed tym sędzią nie jest obowiązkowa. Właściciel jest jednak zainteresowany otoczeniem się światłymi radami, ponieważ musi argumentować o wartości swojej własności, w szczególności przedstawiając referencje sprzedaży towarów porównywalnych z jego po cenie uzasadniającej jego wycenę. Od czasu interwencji Prawa urbanistycznego i mieszkaniowego sprzedający może zwrócić się do administracji podatkowej o dostarczenie mu dowodów potwierdzających sytuację na rynku nieruchomości .
Administracja zrobi to samo, a sędzia po wizycie w lokalu ustali cenę. Oczywiście mają zastosowanie zwykłe środki odwoławcze w przypadku orzeczeń sądowych (odwołanie, kasacja).
Pod koniec tej sądowej procedury ustalania cen może pojawić się kilka przypadków:
Jeśli sprzedawca i społeczność nie podejmą oficjalnej decyzji w ciągu 2 miesięcy po tym, jak sądowe ustalenie ceny stało się ostateczne, mają zaakceptować tę cenę, a zatem sprzedaż musi zostać zakończona.
Niezależnie od sporu o wartość przejętego mienia, o którym mowa w paragrafie Pierwszeństwo po niższej cenie , właściciel, kupujący i prefekt (w ramach kontroli legalności ) mogą zakwestionować zgodność z prawem decyzji pierwokupu , albo na formularzu (decyzja nie jest podpisana przez upoważnioną osobę, procedura nie została zastosowana, decyzja nie jest lub jest słabo uzasadniona), albo co do istoty (decyzja o pierwokupie jest podjęta z nieprawidłowej przyczyny) .
Postępowanie to toczy się w ramach dochodzenia roszczeń z tytułu przekroczenia uprawnień przed sądem administracyjnym i nie wymaga przymusowej interwencji prawnika (ale jego pomoc jest zalecana osobom, które nie mają dobrej znajomości tej procedury).
W przypadku unieważnienia decyzji o pierwokupie przez sąd administracyjny po podpisaniu umowy sprzedaży na rzecz gminy, administracja będzie musiała zaoferować sprzedającemu i eksmitowanemu nabywcy zwrot nieruchomości.
Wspólnota nie jest zobowiązana do przestrzegania z czasem przyczynę pierwokupu, o którym mowa w motywacji , ponieważ potrzeby mogły ulec zmianie, ale musi respektować powodów prawnych, które pozwolą na korzystanie z prawa do pierwokupu, o których mowa w celów ustępu .
Jeśli społeczność chce sprzedać tę nieruchomość prywatnej organizacji innej niż organizacja HLM lub organizacja odpowiedzialna za działalność deweloperską, musi to zrobić w drodze przemyślenia.
Prawo pierwokupu gwarantuje właścicielowi i osobom, których to dotyczy, pewną liczbę praw z ograniczeniem lub w zamian za ograniczenia wynikające z tego systemu.
Motywacja do podjęcia decyzji o pierwokupieDecyzja o pierwokupie musi być uzasadniona, to znaczy musi określać cel, do którego dąży społeczność, który powoduje konieczność nabycia dobra.
Jest to wymóg surowo usankcjonowany orzecznictwem administracyjnym, które systematycznie unieważnia decyzje pierwokupowe motywowane niejasnymi przyczynami, aby umożliwić realizację projektu, który w przeszłości nie był przedmiotem znaczących badań. zrobiony.
Jednak gdy gmina rozważała zdefiniowanie ram działań, które planuje przeprowadzić w ramach lokalnego programu mieszkaniowego lub programu budowy socjalnych mieszkań czynszowych, a także gdy wyznaczyła obszary interwencji do zagospodarowania i poprawiając ich jakość miejską, motywacja do pierwokupu może ograniczać się do przypomnienia warunków jej obrad w zasadzie.
Zapłata cenyW przypadku uzgodnienia ceny pierwokupu akt sprzedaży musi zostać podpisany w ciągu 3 miesięcy od tej umowy, a cena zapłacona w ciągu 4 miesięcy.
Przesyłka w przypadku braku porozumienia co do cenyAby zapobiec zakłócaniu rynku przez społeczność poprzez systematyczne wywłaszczanie towarów sprzedawanych po absurdalnych cenach, powodując zaniechanie sprzedaży lub znaczne opóźnienia, społeczność musi zdeponować 15% kwoty wyceny dokonanej przez firmę. Administrowanie domenami, gdy właściciel zwraca się o skierowanie do sędziego wywłaszczeniowego. Brak uzasadnienia depozytu w przewidzianym prawem terminie unieważnia procedurę pierwokupu, a właściciel może swobodnie sprzedać swoją nieruchomość na warunkach DIA.
Prawo do porzuceniaChociaż DPU zwykle stosuje się po znalezieniu kupującego przez sprzedającego, może on mimo wszystko powiadomić społeczność, aby kupiła jego nieruchomość. Albo społeczność akceptuje cenę wywoławczą, albo cenę ustala sędzia wywłaszczeniowy. Jeśli społeczność odmówi wezwania lub odmówi ceny ustalonej przez sąd, właściciel może przenieść swoją nieruchomość po cenie, o którą poprosił lub po cenie ustalonej przez sędziego.
Prawo do retrocesjiJeżeli społeczność zdecyduje się sprzedać lub użytkować nieruchomość nabytą w ramach DPU krócej niż 5 lat w innym celu niż jeden z tych, które pozwalają na skorzystanie z prawa pierwokupu, o którym mowa w paragrafie celów , musi zaproponować byłym właścicielom (lub ich spadkobierców), aby odkupić nieruchomość. Jeśli byli właściciele odmówią wykupu, społeczność musi zaoferować eksmitowanemu nabywcy (jeśli był wymieniony w DIA) nabycie nieruchomości.
W przypadku braku porozumienia co do ceny tego odkupu, sędzia wywłaszczeniowy ustala tę cenę.
Dopiero po odmowie poprzedniego właściciela i kupującego społeczność może swobodnie korzystać lub przenosić przejęty majątek przez okres krótszy niż pięć lat.
W ramach prac nad ustawą finansową na 2006 r. Ministerstwo Transportu, Sprzętu, Turystyki i Morza przekazało notatkę wskazującą, że w tamtym czasie prawie 96% gmin posiadających A POS ustanowiło miejskie prawo pierwokupu na prawie wszystkie ich strefy „U” i „NA”. To prawo pierwokupu pozostaje kontrolowane przez gminy, ponieważ tylko w 12% przypadków jest delegowane do struktury międzygminnej.
Jest rzadko używany: 0,6% DIA skutkuje decyzją pierwokupu, podczas gdy 60% tych uprzedzeń skutkuje skuteczną sprzedażą z korzyścią dla społeczności.
Ponieważ jednak sprzedawca może zrezygnować z zawarcia umowy, statystyki dotyczące rzeczywistych transakcji pokazują stopę pierwszeństwa od 1 do 2% sprzedaży, najczęściej polubownie.