Firma z branży nieruchomości

We francuskim prawie cywilnym spółka zajmująca się nieruchomościami ( SCI ) to spółka cywilna , która posiada przedmiot nieruchomości . Czasami jest również nazywana spółką zarządzającą nieruchomościami (SGI). Nie należy go mylić z firmą zajmującą się inwestycjami w nieruchomości (SCPI), firmą zajmującą się obrotem nieruchomościami na rzecz progresywnego posiadania domu (SCIAPP) ani ze spółdzielnią mieszkańców .

Jest częścią spółek prawa cywilnego, które zrzeszają SCI i spółki holdingowe (zajmujące się zarządzaniem papierami wartościowymi).

Zastosowanie TZW umożliwia posiadanie nieruchomości przez kilka osób i może ułatwić przeniesienie własności. Ta forma firmy wymaga co najmniej dwóch partnerów w momencie tworzenia. W okresie swojego istnienia SCI może jednak znajdować się w posiadaniu jednego wspólnika, ale zgodnie z art. 1844-5 Kodeksu cywilnego sytuacja ta może być tylko przejściowa .

Istnieje inna forma spółki zajmującej się nieruchomościami, SCI de construction vente (SCICV); nie dotyczy to osób fizycznych, ale raczej profesjonalistów (deweloperów).

Konfigurowanie

Utworzenie SCI jest proste, a terminy są krótkie. To stworzenie jest podzielone na cztery zasadnicze etapy, które należy przeprowadzić chronologicznie.

Statuty

Umowa spółki może być sporządzona w formie aktu prywatnego lub aktu autentycznego . SCI ma ograniczoną żywotność przewidzianą w jej pierwotnym statucie. Kodeksu cywilnego również przewiduje, że okres ten nie może przekroczyć 99 lat . O ewentualnym przedłużeniu można zdecydować wyłącznie w drodze porozumienia między partnerami, o ile istnieje SCI.

Rejestracja w urzędzie skarbowym

Statut musi zostać zatwierdzony przez ośrodek finansów publicznych, od którego zależy siedziba SCI. Ta procedura jest bezpłatna. Jednak ponieważ20 grudnia 2014, ta rejestracja nie jest już konieczna. Jest w trakcie wysyłania etapie do rejestru Sądu Gospodarczego, że ten ostatni wyśle dokumenty do urzędu skarbowego, do którego przymocowana jest siedziba wnioskodawcy.

Publikacja w gazecie informacji prawnych

SCI musi opublikować w gazecie zawierającej informacje prawne główne informacje, które go dotyczą, a mianowicie nazwę firmy, jej kapitał zakładowy, tożsamość swojego kierownika itp.

Rejestracja w Sądzie Gospodarczym

Sąd gospodarczy rejestruje SCI w tym Rejestrze Handlowym i Spółek . Aby to zrobić, SCI musi wykonać poprzednie kroki. Po dostarczeniu dokumentów żądanych przez sąd SCI otrzyma Kbis .

Kapitalizacja

Kapitał TZW nazywany jest kapitałem zakładowym , kapitał ten ma znaczący wpływ na opodatkowanie , tak więc sam charakter kapitału będzie określony celami TZW. Wartość księgowa udziałów jest równa wartości aktywów przedsiębiorstwa (w tym w szczególności budynków TZW) pomniejszonej o zadłużenie społeczne (kredyt bankowy lub rachunek bieżący). Ich wartość rynkowa może być jednak bardzo różna i zależy od wielu innych czynników, w tym ich płynności, czyli często niewielkiej możliwości ich odsprzedaży.

O niskim kapitale zakładowym mówimy wtedy, gdy wartość majątku netto przedsiębiorstwa jest niewielka, czyli wtedy, gdy spółka zaciągnęła kredyt na zakup budynków. Z drugiej strony, o mocnym kapitale zakładowym mówimy wtedy, gdy aktywa korporacyjne netto są wysokie, to znaczy, gdy spółka nie zaciągnęła długu w celu nabycia swoich budynków.

Kapitał może przybierać zmienną formę. W takim przypadku wysokość kapitału minimalnego i maksymalnego określa statut. Zaletą jest to, że te ostatnie mogą zmieniać się w granicach tych dwóch wartości bez żadnych formalności. Modyfikacja kapitału na tych warunkach nie pociąga za sobą publikacji noty prawnej ani zmiany statutu. Nowi partnerzy (niebędący założycielami) również mogą pozostać anonimowi i nie pojawiać się w statucie.

Korzyści

Jest to dobre rozwiązanie, aby uniknąć zatorów, które mogą wyniknąć ze wspólnej własności , o ile niezgodność z partnerów nie wyklucza menedżer (ów) z OZW od podejmowania decyzji niezbędnych do zarządzania dobrej firmy. Dziedzictwa .
Przynosi korzyść podatkową z tytułu przeniesienia udziałów, o ile - w przeciwieństwie do nieruchomości posiadanych bezpośrednio, gdzie bierze się pod uwagę tylko wartość „brutto” - umożliwia odliczenie wszelkich długów w celu określenia wartości aktywów netto, które będą być podstawą do wyliczenia praw transferowych .
Daje to korzyść majątkową, ponieważ SCI może być częściowo przekazany w formie darowizny w postaci udziałów socjalnych w sposób bardziej elastyczny niż nieruchomość, która zakłada powstanie współwłasności. Procedura ta, jeśli jest rozłożona w czasie, umożliwia skorzystanie z ulg przewidzianych we francuskim prawie w przypadku darowizn dokonanych za życia darczyńcy, a tym samym uniknięcie lub zmniejszenie podatku od spadków . Ponadto bardzo duża swoboda pozostawiona przez ustawodawcę w tworzeniu statutu spółki pozwala darczyńcy na utrzymanie kontroli nad spółką przy bardzo niewielkim kapitale poprzez ustanowienie siebie jako nieusuwalnego zarządcy.
Może stanowić ochronę przed wierzycielami osobistymi (ze względu na trudności w odsprzedaży akcji).
Może stanowić alternatywę dla klasycznie ciężkiego zarządzania majątkiem osoby niepełnosprawnej (swobodne zarządzanie przez zarządcę w granicach celu korporacyjnego).
SCI o zmiennym kapitale może pozwolić na wejście nowych wspólników (osób fizycznych lub prawnych), bez konieczności ich umieszczania w statucie.

Punkty ujemne

Partnerzy SCI ponoszą odpowiedzialność bezterminową za długi firmy na swoim majątku. W ten sposób wierzyciel może zwrócić się do wspólników o spłatę długów, ale tylko wtedy, gdy na próżno omawiał je w majątku spółki. Ponieważ odpowiedzialność jest nieograniczona, ale nie solidarna, wspólnicy będą odpowiadać za długi, które spółka może spłacić tylko proporcjonalnie do ich udziału w kapitale zakładowym. Dlatego uważaj na niekompetentnych prawnie partnerów (w tym nieletnich).
Aby możliwe konsekwencje podatkowe odniosły pełny skutek, konieczne jest zapewnienie, aby SCI był realny i spełniał wiele obowiązków: prawnych, księgowych i podatkowych (Walne Zgromadzenie, prowadzenie ksiąg rachunkowych itp.), Które mogą generować koszty.
Zaleca się, przed jego powstania, do złożenia projektu SCI do prawnych profesjonalny (notariusza lub adwokata), a nawet do biegłego rewidenta do bardziej technicznych aspektów, w szczególności jeśli opcja z poddaństwa do podatku dochodowego od osób prawnych jest zaplanowany. ICS może być bardzo przydatny, jeśli wiesz, dlaczego - a zatem jak - został utworzony. Przed jego utworzeniem będziemy musieli się upewnić, w jakim stanie pewnego dnia może potencjalnie ulec rozpuszczeniu.
Przedmiot firmy jest istotny. Aby skorzystać z przejrzystego opodatkowania (opodatkowanie wspólników w podatku dochodowym od osób fizycznych ), przedmiot ten musi mieć charakter cywilny. Jeżeli spółka prowadzi działalność gospodarczą, rzeczywiście będzie podlegać podatkowi dochodowemu od osób prawnych .
Uważaj na pozorną prostotę prawną a priori tej formy prawnej spółki.

Księgowość

Po zarejestrowaniu TZW kierownik musi prowadzić rachunki, ponieważ:

organy podatkowe mogą zwrócić się do niego o uzasadnienie;

kierownik musi corocznie przedstawiać rachunki do zatwierdzenia przez zgromadzenie wspólników. Obowiązek ten jest tym bardziej uzasadniony, że partnerzy ponoszą nieograniczoną odpowiedzialność za długi społeczne proporcjonalnie do ich wkładu.

SCI to przeważnie tak zwane spółki „przejrzyste fiskalnie”, to znaczy, z wyjątkiem opcji podatku dochodowego od osób prawnych , to wspólnicy są osobiście zobowiązani do zapłaty podatku zgodnie z ich kategorią działalności. udział w kapitale. Na przykład indywidualny partner będzie opodatkowany zgodnie z zasadami dotyczącymi dochodów z ziemi (pobierane czynsze i opłacane wydatki).

Opcja podatku dochodowego od osób prawnych pozwala na odliczenie amortyzacji budynków od wyniku podatkowego. Ta opcja może być również wykorzystana w celu kapitalizacji dochodu (wypłata dywidendy partnerom jest opcjonalna). TZW jest następnie kwalifikowany jako „nieprzejrzysty podatkowo”.

Uwagi i odniesienia

Tworząc SCI (firma nieruchomościowa), można skorzystać z łatwości zarządzania i przekazywania nieruchomości, bez konieczności wypełniania długich i kosztownych formalności.
przynajmniej między dwoma partnerami. Bezpieczniejsze, zwłaszcza gdy SCI składa się z członków tej samej rodziny
Od 2012 r .: rabaty odnawialne co 15 lat, w wysokości 100 000 EUR na dziecko.
„ Społeczeństwo obywatelskie związane z nieruchomościami ”, impots.gouv.fr ,21 lipca 2016 r( czytaj online , sprawdzono 2 sierpnia 2018 r. )
Artykuł 1857 Kodeksu Cywilnego.
W rozumieniu prawa podatkowego. Zobacz art. 206 2 ° Ordynacji podatkowej.
Wsteczne wejście SCI w dziedzinę SI, które może prowadzić do poważnych konsekwencji (np. Zakwestionowanie deficytów odliczonych przez partnerów od ich dochodów).