Wspólna własność

Wspólna własność Kody
IDEO ( Francja ) 10083

Syndykat współwłasności jest naturalny lub osoba prawna odpowiedzialna za reprezentowanie konsorcjum współwłasności i administrowania częściami wspólnymi o współwłasności .

Syndykat współwłasności składa się z wszystkimi CO - właścicieli o budynku . Związek posiada osobowość prawną. Syndykat współwłasności jest agentem syndykatu. Rada związku, jeśli istnieje, kontroluje zarządzanie syndykiem, może wydawać opinie i otrzymywać mandat od walnego zgromadzenia.

Zebrania współwłaścicieli nazywane są też zebraniami rady związkowej lub zgromadzeniami ogólnymi (GA). Istnieją dwa rodzaje AH: obowiązkowe coroczne zwyczajne GA i czasami tak zwane nadzwyczajne AH, jeśli to konieczne.

Powiernika współwłasności wybierany jest na czas określony, ograniczony do trzech lat, z możliwością przedłużenia na czas nieokreślony, przez walne zgromadzenie współwłaścicieli, bądź spośród posiadaczy legitymacji zawodowej „zarządzania nieruchomościami” (powiernik zawodowy współwłasności), lub spośród współwłaścicieli (nieprofesjonalny zarządca nieruchomości). Walne Zgromadzenie współwłaścicieli musi zatwierdzić mandat umowy wymienionej w zwołaniu walnego zgromadzenia.

Belgia

W Belgii , powiernik jest osoba fizyczna lub prawna, wybrany przedstawiciel stowarzyszenia współwłaścicieli. Odpowiada za zarządzanie częściami wspólnymi kondominium .

Zawód powiernika jest chroniony na mocy art. 4, 1° dekretu królewskiego z 6 września 1993ochrona tytułu zawodowego i wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami. Innymi słowy, zawodowy powiernik musi być agentem nieruchomości zatwierdzonym przez Professional Institute of Real Estate Agents (IPI), prawnikiem lub księgowym. Współwłaścicielem może być jednak nieprofesjonalny powiernik swojej współwłasności.

Od 1 st kwiecień 2017, każde stowarzyszenie współwłaścicieli jest zobowiązane do zarejestrowania danych swojego powiernika w Banque-Carrefour des Entreprises (BCE). Jest to wpis dotyczący jego funkcji jako powiernika. Rejestracja ta istnieje niezależnie od obowiązku likwidatora do zarejestrowania swojej spółki w EBC. W związku z tym możemy poznać nazwisko powiernika urzędującego w belgijskim kondominium, konsultując się z publicznym rejestrem spółek w BCE Public Search.

Francja

W Francji , syndykat współwłasności jest naturalny lub osobą prawną , wybrany przedstawiciel prawny konsorcjum współwłasności odpowiedzialnej za reprezentowanie konsorcjum współwłaścicieli i administrowania częściami wspólnymi o współwłasności . Ten zawód jest regulowany, ale pobierane ceny są bezpłatne, co skutkuje dużą zmiennością cen, często potępianą przez stowarzyszenia konsumenckie , takie jak Consumption Housing Environment (CLCV).

We Francji Association of Condominium Managers (ARC) szacuje odsetek profesjonalnych powierników kondominium na około 95% (2005). W30 września 2020 r.według danych z obowiązkowego rejestru związków współwłaścicieli, na ogólną liczbę 440.387 zarejestrowanych związków współwłaścicieli jest 302 945 z powiernikiem zawodowym i 30 250 z powiernikiem niezawodowym, wiedząc, że liczba syndykatów współwłaścicieli właścicieli jest wyceniany we Francji na około 687 tysięcy. Oznacza to zatem, że 44% konsorcjów współwłaścicieli ma profesjonalnego powiernika i 4,4% związków ma nieprofesjonalnego powiernika.

Według badania [1] przeprowadzonego przez Wyższą Radę Audiowizualną pod względem położenia geograficznego, prawie co drugi współwłaściciel mieszka w aglomeracji powyżej 100 tys. mieszkańców. Île-de-France wita prawie 4 na 10 współwłaścicieli (2013).

Profesjonalny powiernik współwłasności

We Francji do wykonywania obowiązków powiernika współwłasności zawodowej konieczne jest posiadanie legitymacji zawodowej, która musi być odnawiana co dziesięć lat w prefekturze.

Cztery warunki uzyskania legitymacji zawodowej, zwanej „kartą G”, określa prawo Hogueta z 02 stycznia 1970 :

Misję powiernika określa artykuł 18 ustawy z dnia 10 lipca 1965 r, który stanowi, że musi zapewnić konserwację budynku, wykonanie decyzji walnego zgromadzenia, ustanowienie budżetu.

Syndyk posiada określone uprawnienia, bez konkretnego mandatu od walnego zgromadzenia: do pobierania opłat i podejmowania działań prawnych w celu odzyskania, zatrudniania i zwalniania pracowników budynku, jeśli to konieczne. W drodze wyjątku, w zakresie odzyskania opłat, sprzedaż w drodze licytacji partii wymaga konkretnej decyzji walnego zgromadzenia, które musi ustalić wysokość ceny początkowej.

Wykonywanie handlu powiernikiem wymaga umiejętności prawnych, technicznych, księgowych oraz cech cierpliwości, słuchania, organizacji, autorytetu, a także uczciwości, niezbędnych do mediacji wielu interesów, rozbieżnych, a nawet częstych konfliktów interesów w obrębie wspólnot mieszkaniowych.

Od 2008 roku istnieją powiernicy kondominium online, którzy konkurują z tradycyjnymi agencjami. Są one generalnie tańsze i spełniają wszystkie kryteria prawa Hogueta z02 stycznia 1970.


24 listopada 2018 r.uchwalona zostaje ustawa Elan, która zezwala na oddalanie się zgromadzeń generalnych wspólnot mieszkaniowych.

30 października 2019 r., zarządzenie nr 2019-1101 wydane zgodnie z prawem ELAN pozwala powiernikom sprzedawać usługi stowarzyszeniom współwłaścicieli, którymi zarządzają, nawet jeśli usługa ta nie wchodzi w zakres ich mandatu zarządczego. Oczywiście zawodowy powiernik może sprzedawać usługi w rezydencji, którą zarządza, mimo że jako powiernik powinien mieć obowiązek doradzać w sprawie adekwatności, jakości i kontynuacji wspomnianych usług świadczonych w rezydencji. Krótko mówiąc, staje się nadzorcą samego siebie ...

Tej możliwości entuzjastycznie bronią profesjonaliści z branży nieruchomości, którzy chcą zwiększyć swoje dochody.

Stowarzyszenia konsumenckie są tym mniej entuzjastyczne, ponieważ ta zmiana została im narzucona w sposób autorytatywny bez jakiejkolwiek debaty w Parlamencie, podczas gdy jest to bardzo dzielący rozwój. Poza dopuszczoną w ten sposób mieszanką gatunków, taka zmiana zwiększa ryzyko napięć między współwłaścicielami a profesjonalnymi powiernikami. Usługi sprzedawane przez powiernika poza jego umową o zarządzanie mogą być nie tylko nieodpowiednie i zbyt kosztowne, ale dodatkowo, jeśli zawiodą, ryzykują zachęcenie niezadowolonych współwłaścicieli do pozbycia się powiernika, nawet jeśli nie zawiódł w zarządzaniu nim. właściwy.

Nieprofesjonalny powiernik współwłasności

Prawo 10 lipca 1965 r umożliwia zarządzanie współwłasnością przez tzw. „dobrowolnego” powiernika, wybranego na walnym zgromadzeniu spośród współwłaścicieli.

Spółdzielnia może być zarządzana również w formie spółdzielni z zastosowaniem art. 17-1 ustawy 10 lipca 1965 r : syndyk jest przewodniczącym rady związkowej.

Powiernik dobrowolny lub spółdzielczy ponosi odpowiedzialność prawną przed stowarzyszeniem kondominium. Można mu pomóc w jego misji, respektując artykuł 18 ustawy z 1965 r. wymieniający obowiązki powiernika.

Zmiana menedżera współwłasności

Prawo francuskie pozwala współwłaścicielom na zmianę zarządcy nieruchomości. Jednak kilka warunków ogranicza to prawo.

Quebec

Chociaż reżim kondominium w Quebecu jest silnie inspirowany (francuskim) prawem z 1965 r., główne różnice utrzymują się:

  1. W odniesieniu do zarządzania współwłasnością: Zarządca współwłasności jest wybierany, tak jak w przypadku każdego innego usługodawcy, przez radę dyrektorów. Konsultuje się ze współwłaścicielami jedynie budżet roczny, a więc budżet związany z umową menedżera, tak jak w przypadku każdej umowy.
  2. Wyrażenie „ułamek współwłasności” jest również używane do określenia części współwłasności.
  3. Opłaty za współwłasność, jak we Francji i Belgii, są w Quebecu raczej względnymi wartościami ułamków; ułamek obejmuje zatem część prywatną i udział części wspólnych.
  4. Wreszcie, francuska ustawa z 1965 r. ignoruje pojęcie funduszy awaryjnych stosowanych w Ameryce Północnej, a zwłaszcza w Quebecu, a także we wszystkich prowincjach kanadyjskich, w których warunek ten dotyczy porządku publicznego.

Uwagi i referencje

  1. IPI
  2. „  Obowiązkowa rejestracja powierników w EBC  ”, Belgium.be ,27 marca 2017 r.( przeczytaj online , skonsultowano 12 kwietnia 2017 r. )
  3. Umowa z powiernikiem – Kiedy skończy się nadużycie? CLCV 10.11.2010
  4. [ http://www.clcv.org/nos-enquetes/honoraires-des-syndics-bilan-en-demi-teinte.html Opłaty powiernika: saldo mieszane CLCV 18 września 2012 r.
  5. Thierry POULICHOT, Syndics: The Prevention of Spory, Le Puits fleuri, 2020, s. 298 do 312
  6. Ustawa Hogueta z 2 stycznia 1970 r.
  7. art. 18 ustawy z 10 lipca 1965 r.
  8. „  Powiernik kondominium online  ”
  9. „  Loi Elan  ” (dostęp 19 czerwca 2020 r. )
  10. Jean-Marc ROUX, „Współwłasność przez zarządzenie: Reforma statusu współwłasności przez zarządzenie ELAN z dnia 30 października 2019 r.”, EDILAIX, 2019, zob. 49 w sprawie tych „misji pozakontraktowych”
  11. Philippe DELETTE i Maurice FEFERMAN w „The Trustees and the ELAN reform”, Informations Rapides de la Co-ownership, nr 662, październik 2020, zob. 13 i 14
  12. David RODRIGUES „Rozporządzenie w sprawie reformy współwłasności. Pogląd krytyczny (s)”, AJDI grudzień 2019, s. 833 do 836
  13. Thierry POULICHOT, Syndics: Zapobieganie sporom, Le Puits fleuri, 2020, s. 109 do 114 w sprawie problemów wynikających z istniejącego orzecznictwa dotyczącego obowiązku doradztwa i konfliktów interesów”
  14. „  Pomoc dla Ochotniczego Syndykatu – Commerce Immobilier Patrimoine Finance  ” (dostęp 2 kwietnia 2015 r. )
  15. „  Budżety konsorcjum współwłasności – Fiset Legal  ” (dostęp 31 maja 2015 )

Zobacz również

Bibliografia

Filmografia

Powiązane artykuły