Funkcjonalne starzenie się
Ten artykuł może zawierać niepublikowane prace lub niezweryfikowane oświadczenia (lipiec 2016).
Możesz pomóc, dodając odniesienia lub usuwając niepublikowaną zawartość. Zobacz stronę dyskusji, aby uzyskać więcej informacji.
Starzenie funkcjonalny jest jednym z trzech elementów amortyzacji w budynkach , inni będąc pogorszenie (amortyzacji) i fizyczne starzenie gospodarczego , który pochodzi ze źródeł spoza tego miejsca.
Starzenie się funkcjonalne oznacza utratę wartości towaru generalnie ze względu na zmiany w technikach lub gustach.
W przypadku budynku może pochodzić z kilku źródeł:
- zły projekt na początku (złe planowanie przestrzeni),
- nadwymiarowanie ( rama zbyt ciężka do aktualnego użytku),
- niewymiarowe (niewystarczająca wolna wysokość),
- zmiana techniki konstrukcyjnej (ramy drewniane, świetliki),
- zmiana sposobu użytkowania budynku ( galeria przekształcona na biura ),
- zmiana metod produkcji (produkcja łańcuchowa na jednym poziomie, zastępująca wielokondygnacyjne budynki przemysłowe),
- zmiana wzorców konsumpcji (niezadowolenie z domów towarowych w centrum miasta na rzecz centrów handlowych w na przedmieściach )
- zmiana stylu życia ( mieszkania z wydzielonymi przestrzeniami zamiast otwartych przestrzeni),
- zmiana gustu (wygląd witryn sklepowych) itp.
Funkcjonalne starzenie się może być dające się naprawić (przestarzała kuchnia) lub niepoprawne (brak zadaszonego parkingu w starym biurowcu ).
W wycenie nieruchomości wykorzystanie kosztów odtworzenia (a nie reprodukcji) umożliwia obejście pewnych przestarzałości funkcjonalnych, ale konieczne jest bardzo rozważne wybieranie zamienników.
- Przewymiarowanie: Stanowi element do zastąpienia w kalkulacji kosztów, ponieważ jest bezużyteczny dla potencjalnego nabywcy (np. Zbyt ciężka rama). - Dlatego obliczamy wspólny materiał o tej samej jakości.
- Zbyt małe wymiary: należy to wziąć pod uwagę w przypadku przestarzałości funkcjonalnej (np.: Budynek przemysłowy zbyt niski do obecnych zastosowań; możliwy, ale kosztowny w naprawie. Wymiana nie uwzględnia tego).
Jeśli chodzi o właściwości przemysłowe, wiek i złożoność konfiguracji mogą bardzo utrudniać obliczenie przestarzałości funkcjonalnej.
Nadmierna wymiana: Rzeczoznawcy mają czasem tendencję do zastępowania starego budynku nowoczesnym, niezależnie od faktycznej konstrukcji (np. Biorąc pod uwagę, że około jednego miesiąca produkcji kosztuje tak dużo według obecnych standardów). Takie ćwiczenie sprowadza metodę kosztową do jej najprostszej formy i staje się zbędne. Cały problem przenosi się na kalkulację amortyzacji.