Partnership Project miejskich lub PUP to narzędzie finansowania działań rozwojowych ustanowiony ustawą n o 2009-323 z dnia25 marca 2009mobilizacja na rzecz mieszkalnictwa i walka z wykluczeniem. Zastępuje kompleksowy program rozwojowy (PAE) powołany na mocy ustawy z18 lipca 1985 odnoszące się do definicji i realizacji zasady planowania i skreślono 1 st marca 2012. Te ostatnie nie przyniosły oczekiwanego zwrotu i wywołały liczne spory, w szczególności z powodu zaliczek, które nie miały pewności prawnej. Ta PUP uzupełnia również strefę uzgodnionego rozwoju (ZAC), która jest nieprzystosowana do czysto prywatnych inicjatyw.
PUP jest narzędziem umożliwiającym gminom lub właściwym instytucjom publicznym podpisanie z właścicielami gruntów, deweloperami lub budowniczymi umowy określającej program realizacji obiektów użyteczności publicznej na potrzeby przyszłych mieszkańców i użytkowników operacji, a także warunki przyjęcia odpowiedzialności (art. L.332-11-3 kodeksu urbanistycznego ).
PUP realizowany jest w sposób konwencjonalny. Jest to umowa, która ustala wysokość prywatnego przejęcia odpowiedzialności za koszty obiektów użyteczności publicznej, ustala terminy płatności, warunki tego uczestnictwa, a nawet okres zwolnienia z podatku deweloperskiego (dawne lokalne urządzenia podatkowe). Umowa ta musi również respektować zasadę bezpośredniego związku z operacją finansowania lub partycypacji, a także zasadę proporcjonalności, która określa, że przedmiotowa budowa lub rozwój może być ustalona tylko do proporcji, w jakiej sprzęt będzie używany przez operację wkładu .
PUP tworzy elastyczność umowną między władzami lokalnymi a zainteresowanymi operatorami bez uprzedniej konkurencji i gwarantując rzeczywistą pewność prawa, a także przejrzyste ramy dla działań z inicjatywy prywatnej.
Jest ona zdefiniowana w art L. 332-11-3 z kodeksu urbanistyki, z artykułu 43 ustawy n o 2009-323 z dnia25 marca 2009. Przede wszystkim konieczne jest, aby projekt partnerstwa miejskiego był zlokalizowany na terenie gminy z miejscowym planem urbanistycznym (PLU) lub innym dokumentem urbanistycznym, jednak z wyłączeniem mapy gminy. PUP może być stosowany do stref „zurbanizowanych” (U) i „do zurbanizowania” (AU) PLU określonych w art. R.123-4 kodeksu urbanistycznego, ale także do U i „stref”. „(NA) planów zagospodarowania przestrzennego (POS) wynikających z przepisów dawnego art. R.123-18 kodeksu urbanistycznego.
Może być również ustalana w równoważnych planach zagospodarowania przestrzennego PSMV oraz w dawnych planach zagospodarowania przestrzennego (PAZ) ZAC, które są ustalane na podstawie dawnych artykułów R. 311-10 i R. 311-10-2 kodeksu urbanistycznego.
Pierwszą stroną umowy jest co do zasady osoba prywatna, która ma inicjatywę stworzenia. Może to być jeden lub więcej programistów, jeden lub więcej konstruktorów lub jeden lub więcej właścicieli. Kategoria właścicieli nie została uwzględniona w ogólnym programie rozwoju, jej uwzględnienie jest zatem nowe i odzwierciedla dążenie ustawodawcy do większego uwzględnienia interesów osoby prywatnej. Ten prywatny operator zawiera umowę z jednym lub kilkoma podmiotami publicznymi, którymi zazwyczaj jest gmina lub publiczny zakład współpracy międzygminnej (EPCI).
Ponadto umowa może zostać podpisana między właściwym organem publicznym a jednym lub większą liczbą planistów, budowniczych lub właścicieli bez kumulacji udziałów. w związku z tym różne strony umowy nie będą mogły zgodnie z prawem uczestniczyć w finansowaniu tego samego sprzętu publicznego. W związku z tym mogą albo wnieść wkład w pełne finansowanie jednego lub większej liczby określonych urządzeń, albo tylko w części finansowania tego samego sprzętu.
Nawet jeśli art. L. 332-11-3 nie odnosi się do żadnej procedury urbanistycznej, zawarcie projektu partnerstwa miejskiego będzie możliwe tylko w ramach procedury kontroli użytkowania lub użytkowania gruntów. Umowa ta będzie zatem jednym z elementów składowych dokumentacji pozwolenia na budowę lub budowę.
W przeciwieństwie do dotychczasowej praktyki kompleksowych programów rozwojowych (PAE), system projektu partnerstwa miejskiego stawia dążenie operatorów do ustanowienia większej elastyczności w zakresie prywatnego finansowania takich obiektów, w szczególności z uwzględnieniem ich specyficznych potrzeb w zakresie ich rozwój lub projekt budowlany. Jednak ta procedura wyklucza wcześniejsze deklaracje.
Jest to finansowanie wyposażenia publicznego niezbędnego na wyznaczonym przez strony obwodzie. Nie ma rozróżnienia na tzw. urządzenia infrastrukturalne (drogi publiczne, wodociągi, elektryczność, łączność elektroniczna) oraz te kwalifikowane jako nadbudowa (szkoła, gimnazjum itp.). Ta elastyczność w rozumieniu odnośnych konstrukcji stanowi pozytywny element dla pracowników kontraktowych i odzwierciedla wolę prawodawcy do szerszego otwarcia możliwości prywatnego finansowania.
Umowa PUP może być wdrożona wyłącznie do produkcji sprzętu innego niż określony sprzęt, o którym mowa w art. L. 332-15 Kodeksu urbanistycznego.
Drugi paragraf art. L. 332-11-3 kodeksu urbanistycznego określa, że obiekty, które mogą być finansowane przez PUP, to „obiekty publiczne, które mają zostać wybudowane w celu zaspokojenia potrzeb przyszłych mieszkańców lub użytkowników budowanych budynków w granicach określonych w umowie” . Porozumienie nie pozwala więc na wymaganie od budowniczych lub deweloperów nadmiernego udziału, prawo stanowi, że proponowana operacja musi wymagać budowy obiektów użyteczności publicznej w celu zaspokojenia „potrzeb przyszłych mieszkańców lub użytkowników”, a poniesiony koszt musi być proporcjonalne do tych potrzeb.
Art. R. 332-25-1 par. 1 Kodeksu urbanistycznego stanowi, że podpisanie umowy o projekt partnerstwa miejskiego przez burmistrza lub prezesa publicznego zakładu współpracy międzygminnej wymaga zgody rady gminy lub właściwy organ konsultacyjny EPCI . Po podpisaniu z właścicielami, deweloperami lub budowniczymi, umowa zostanie następnie poddana odpowiednim działaniom promocyjnym. Niezbędne jest wywieszenie go przez miesiąc w urzędzie miasta lub w siedzibie EPCI, a także w urzędach miast zainteresowanych gmin członkowskich, podając podpisanie umowy oraz miejsce wglądu do dokumentu.
Procedura wdrażania PUP ma dwie fazy: fazę regulacyjną, podczas której zostaną określone główne kierunki projektu miejskiego oraz fazę operacyjną, podczas której projekt zostanie dopracowany i zrealizowany.
Umowa PUP musi zostać ustalona po negocjacjach między osobą publiczną i prywatną w sprawie dokładnego charakteru przedmiotowego sprzętu publicznego, a także warunków płatności:
Zakres objęty umowąMusi dołączyć granicę budowy lub operacji deweloperskiej, w szczególności w celu wyznaczenia granic zwolnienia z podatku deweloperskiego . Nie odpowiada on granicom obiektów użyteczności publicznej, które mają zostać wybudowane, ale podstawie gruntu, na którym zostanie zbudowany. Raz ustalonego nie można zmienić. Ponadto od czasu dekretu z22 marca 2010, granica określona w umowie PUP musi być załączona do PLU.
Planowane prace budowlaneNiezbędne jest wskazanie charakteru przewidywanych prac budowlanych oraz harmonogramu tych osiągnięć. W rzeczywistości konieczne jest sprecyzowanie potrzeb, które uzasadniają wykorzystanie PUP do budowy tych obiektów użyteczności publicznej oraz rozłożenie poszczególnych etapów budowy w sposób zrównoważony.
Precyzyjna prezentacja obiektów użyteczności publicznejUmowa musi dokładnie opisywać ich szacunkowe koszty, wycenę całkowitej kwoty operacji oraz harmonogram pokazujący terminy realizacji. Dzięki PUP możliwe jest rozłożenie realizacji prac z uwzględnieniem postępu projektów deweloperskich lub budowlanych. W zasadzie jest to sprzęt do wyprodukowania, ale może to być również sprzęt w toku, jeśli sprzęt został rozłożony finansowo między kilkoma operacjami.
Forma uczestnictwa (finansowy lub aport gruntu, zabudowany lub nie)Umowa musi zawierać okres wyłączenia z lokalnego podatku od sprzętu, który nie może przekroczyć 10 lat. Zwolnienie rozpoczyna się od delegowania w urzędzie miasta lub w siedzibie właściwego zakładu publicznego. Pozostałe istniejące podatki pozostają jednak do zapłacenia.
Umowa może upoważniać do wprowadzenia zmian w celu uwzględnienia ewentualnych zmian w trakcie realizacji projektu. Rekompensata dla prywatnego współwykonawcy jest również przewidziana w przypadku zmian w dokumentach urbanistycznych niezgodnych z jego planami operacyjnymi, w rzeczywistości reżim PUP nie tworzy ani nie gwarantuje stabilności możliwości zabudowy gruntu.
Wsparcie finansowe sprzętu może pokryć całość lub część wydatków poniesionych na ich realizację. Można zatem uwzględnić wszystkie elementy składające się na koszt sprzętu: koszty badań wstępnych, koszty gruntów, materiałów i ich wykonania, weryfikacji i kontroli, koszty różne oraz podatek VAT.
Koszty obiektów użyteczności publicznej, które właściciele gruntów, deweloperzy lub budowlańcy zobowiązują się pokryć, mogą zostać pokryte na dwa sposoby:
Wkładem finansowymFinansowanie może być rozłożone na jedną lub więcej płatności zgodnie z harmonogramem wynegocjowanym z gminą i niezależnie od dostawy lub nie pozwoleń planistycznych. Z pewnymi wyjątkami właściciele gruntów, deweloperzy i budowlańcy zobowiązują się do sfinansowania kosztów wyposażenia w okresie, który pozwoli gminie na ich wykonanie przed wydaniem pozwolenia na zajęcie terenu lub w przewidywalnym terminie zakończenia prac budowlanych. W kontekście nadbudówek, dostawa niektórych urządzeń może być planowana w późniejszych terminach.
Poprzez wniesienie gruntu zabudowanego lub niezabudowanegoRegulacja ta jest możliwa, gdy przedmiotowe grunty są przedmiotem zainteresowania gminy pod realizację własnych projektów deweloperskich lub tworzenie obiektów użyteczności publicznej. Wkład nie może mieć formy prac, ponieważ wiązałoby się to z ogłoszeniem konkursu. Budowa musi istnieć przed umową w przypadku przekazania gruntu zabudowanego.
Realizacja umowy PUP generuje gwarancje dla każdej ze stron oraz dla beneficjentów prywatnego współwykonawcy. Kontrola legalności umowy jest przeprowadzana przed jej podpisaniem. Musi poprawnie wskazać wymagane prawem minima, czyli terminy płatności i czas trwania zwolnienia z podatku deweloperskiego. Niezbędne jest również zapewnienie rozsądnej proporcji między opłatami pobieranymi od użytkowników zgodnie z ich potrzebami a kosztami obiektów użyteczności publicznej.
Właściciele gruntów, deweloperzy lub budowniczowie mogą zażądać zwrotu nienależycie uzyskanych udziałów PUP, w całości lub w części, w ciągu pięciu lat od ostatniej płatności lub ostatniego wniesienia gruntu.
Po podpisaniu umowy może pojawić się kilka kontrowersyjnych hipotez, z których dwie są bardziej prawdopodobne:
Ma zastosowanie do wniosków o pozwolenie na budowę lub do uprzednich oświadczeń o pracy składanych od dnia 1 st marca 2012. Upraszcza i racjonalizuje opodatkowanie planowania urbanistycznego, urodzonego w 1967 r. w TLE . Nowy podatek ma również zastąpić, od1 st styczeń 2015, większość udziałów finansowych producentów: udziały dotyczące dróg i sieci, budowy publicznych parkingów i podłączenia do kanalizacji.
Artykuł L. 332-11-4 Kodeksu urbanistycznego dotyczący podatku od zabudowy wyraźnie stanowi, że „w gminach, w których ustanowiono podatek od zabudowy , obiekty budowane w obrębie wyznaczonego umową przewidzianą w art. L. 332 -11-3 są wyłączone z zakresu tego podatku na okres ustalony w umowie, który nie może przekroczyć dziesięciu lat ” . Tym samym w ciągu dziesięciu lat po podpisaniu konwencji konstrukcje budowane w granicach przewidzianych przez konwencję PUP są wyraźnie zwolnione z podatku od zabudowy . Okres ten może jednak zostać skrócony w drodze porozumienia.
Jest kilka do podkreślenia:
W praktyce PUP może stwarzać pewne problemy: