Emphyteutic dzierżawy lub emfiteuza (od łacińskiego Dzierżawa wieczysta „wszczepienie”, sama od starożytnego greckiego ἐμφύτευσις / emphúteusis ) to nieruchomości dzierżawy od bardzo długiego czasu, najczęściej między 18 a 99 lat, ale który może osiągnąć 999 lat w takich stanach. że Kenia lub Zimbabwe , które przyznaje najemcy rzeczywiste prawo do przedmiotu leasingu, pod warunkiem że poprawi on fundusz i zapłaci niski czynsz, ulepszenia korzystne dla leasingodawcy na koniec okresu najmu bez tego ostatniego muszą zrekompensować najemcy (nazywany emfiteutycznym ).
W przypadku dzierżawy emfiteutycznej sytuacja stron jest szczególna, ponieważ uznaje się, że dzierżawca emfiteutyczny posiada rzeczywiste prawo do nieruchomości, która jest mu oddana w dzierżawę. Najemca długoterminowy jest quasi-właścicielem wynajmowanej mu nieruchomości.
Dzierżawa emfiteutyczna wywodzi się bezpośrednio z prawa rzymskiego . Emfiteuza było w Rzymie , o prawdziwe prawo przyjemności nazywany jus emphyteuticum i przyznać mienia należącego do osób trzecich; została założona jedynie na terenach wiejskich, pod warunkiem uiszczenia okresowej opłaty licencyjnej, zwanej kanonem.
Celem kontraktu emphyteusis było umożliwienie właścicielom dużych majątków ziemnych, często słabo uprawianych, zagospodarowanie ich gruntów bez ponoszenia kosztów: wykonanie dużych prac związanych z uprawą odłogów, głębokie przekształcenie sposobu użytkowania gruntów uprawnych , budowa budynków gospodarczych.
Dzierżawa emfiteutyczna jest regulowana artykułami od L. 451-1 do L. 451-12 Kodeksu rybołówstwa wiejskiego i morskiego . Reżim leasingu budowlanego i remontowego jest inspirowany leasingiem emfiteutycznym.
Długo najmu została wprowadzona na koniec XIX th wieku do spekulacji własności limitu na przedłużenie Amsterdam, ratusz z nabyciem działek budowlanych na obrzeżach miasta i pozostawić do rozwoju kontrolę nad terytorium.
W prawie cywilnym Quebecu termin „emphyteusis” zastąpił „emphyteusis lease”, biorąc pod uwagę, że termin „leasing” odnosi się do dzierżawy, od której odróżnia się emphyteusis, czyli rozczłonkowaną formę własności. Jest to długoterminowa umowa gruntowa dotycząca nieruchomości, na podstawie której dzierżawca (lub właściciel) zobowiązuje się do dokonywania ulepszeń w zamian za prawo do korzystania z gruntu jako właściciel przez określony czas.
Instytucja ta jest XXI th century wykorzystywane głównie w ramach dużych projektów rozwoju obszarów miejskich, w tym budowy budynków powyżej ujścia Montrealu metrze .
W szwajcarskim prawie cywilnym, zgodnie z zasadą numerus clausus praw rzeczowych, długoterminowe prawo najmu jest nieważne, ponieważ nie może być prawomocnie ustanowione zgodnie z art. 20 kodeksu zobowiązań .